Po lekturze „Evicted” Matthew Desmonda – 3 pytania, które warto sobie zadać o eksmisję na bruk

evicted_desmond-1024x628

Matthew Desmond (zdj z tracking-board.com).

W książce „Evicted: Poverty and Profit in the American City” („Eksmitowani – bieda i zysk w amerykańskim mieście”) Matthew Desmond przełożył na zrozumiały język wyniki setek badań na temat eksmisji prowadzonych przez socjologów i ekonomistów. Pokazał prawdziwe historie 8 niezamożnych rodzin, które zostały wielokrotnie zmuszone do opuszczenia wynajmowanych domów i mieszkań. Opisał ich losy szczegółowo i przejmująco, ponieważ przez ponad rok mieszkał z nimi po sąsiedzku. Najpierw wynajmował przyczepę w trailer parku (czyli osiedlu mobilnych domów przeznaczonych dla osób o niskich dochodach), a potem dzielił z kilkoma lokatorami dom położony w getcie. Jego zaangażowanie przyniosło imponujące efekty – napisał książkę, która idealnie łączy poruszające historie jednostek z rzeczowym opisem szerszego problemu.

„Evicted” nie jest suchym raportem przeznaczonym wyłącznie dla osób zajmujących się polityką mieszkaniową, ale lekturą obowiązkową dla każdego, kto chce zrozumieć, jak bardzo kształt rynku mieszkaniowego wpływa zarówno na jakość życia osób niezamożnych, jak i na funkcjonowanie lokalnych społeczności. Jej wartość doceniły już setki krytyków – trafiła na wiele list najlepszych książek 2016 roku (m.in. przygotowanych przez The New York Times czy Washington Post) i została obsypana nagrodami, np. w kwietniu uhonorowano ją nagrodą Pulitzera jako „najlepszą książkę non-fiction”. Wzbudziła też zainteresowanie czytelników za oceanem – do tego stopnia, że kiedy na wakacjach w Toronto weszłam do przypadkowej księgarni, nie musiałam pytać o możliwość sprowadzenia „Evicted” na zamówienie. Książka leżała wyeksponowana zaraz przy wejściu, na półce z bestsellerami.

Moje wakacje przypadły na okres, który niespodziewanie okazał się kluczowy dla rozwoju sytuacji mieszkaniowej w Polsce. W lipcu pojawił się projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości i nie minęły dwa tygodnie, a przyjęły go i Sejm, i Senat. Po powrocie do Polski zapoznałam się z treścią tej ustawy i porzuciłam wszelkie nadzieje związane z budową niedrogich mieszkań na wynajem, którą obiecywano w ramach Mieszkania Plus. Okazało się, że państwo zapewni „rozsądny dochód” deweloperom, którzy będą budować mieszkania na gruntach otrzymanych z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Po pierwsze, nie wszystkie wybudowane mieszkania będą trafiały do najemców z Mieszkania Plus – 30% będzie wynajmowana na wolnym rynku. Po drugie, deweloperzy nie będą musieli obawiać się, że najemcy z Mieszkania Plus będą płacić tak mało, że dojdzie do spadku wysokości średnich stawek czynszów. Maksymalna wysokość ich czynszów będzie co prawda regulowana, ale na razie wszystko wskazuje na to, że będzie ona odpowiadać aktualnym średnim rynkowym.

W propozycji rozporządzenia Rady Ministrów regulującego czynsze wyczytałam, że dla Warszawy maksymalna stawka będzie początkowo wynosić 42 zł za mkw. – co oznacza, że deweloperzy będą mogli pobierać nawet 2100 zł za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Najemcy będą dodatkowo ponosić opłaty administracyjne i licznikowe, więc w sumie wynajem 50 mkw. będzie mógł kosztować ich nawet 2500-2600 zł miesięcznie. Trudno uznać to za atrakcyjną ofertę dla osób niezamożnych, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt mieszkaniowy – a przecież to do nich w teorii jest kierowana oferta mieszkań, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości czytałam równolegle z „Evicted”. Nic więc dziwnego, że szczególne wrażenie zrobiły na mnie te fragmenty ustawy, które z jednej strony wskazują, że mieszkania mają być przeznaczone w pierwszej kolejności dla osób niezamożnych (w tym starszych i niepełnosprawnych), a z drugiej – umożliwiają eksmisję takich osób na bruk, tj. bez prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Dla zainteresowanych: są to art. 56.3 (kryteria pierwszeństwa w zawieraniu umowy najmu) i art. 19f.3 (zgoda najemcy na eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego).

Żałowałam, że „Evicted” nie zostało jeszcze wydane w Polsce, ponieważ najchętniej dałabym tę książkę w prezencie każdemu, kto twierdzi, że ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości korzystnie wpłynie na sytuację mieszkaniową w Polsce, a także pozwoli zrównoważyć interesy wynajmujących i najemców. Egzemplarz ze specjalną dedykacją przekazałabym prezesowi deweloperskiej firmy Grupa Inwest Piotrowi Hofmanowi, który publicznie zbagatelizował znaczenie nowych przepisów dotyczących eksmisji, mówiąc serwisowi money.pl:

ustawodawca przewidział bardzo ograniczone i jasno sprecyzowane możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Są to: zaleganie z płatnościami czynszu łącznie ponad 4 miesiące, używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub dalsze podnajmowanie lokalu bez pisemnej zgody właściciela. Każdy z najemców podpisując umowę będzie miał zatem świadomość, jakie są warunki najmu i jego zasady.

Czy to rzeczywiście są to tak bardzo ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego? Czy nie powinniśmy się przejmować tym, że najemcy, którym zostaną wypowiedziane umowy na wyżej wymienionych podstawach, nie będą mogli bronić swoich racji w sądzie? Mam wrażenie, że mało kto wczytał się w wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, który wezwał prezydenta, by nie podpisywał ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rzecznik Praw Obywatelskich jasno wytłumaczył, że najemca nie będzie wcale równorzędnym partnerem dla wynajmującego:

Zgodnie z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu wcześniej oświadczeniu w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym – art. 766 k.p.c.) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. W tym przypadku sąd nie orzeka eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu. W ogóle nie dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego. (…)

Nie do zaakceptowania jest – w mojej ocenie – przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika (zgodnie z regulacją art. 1046 § 51 k. p. c.) do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny.

Jeszcze lepiej te nierówności w stosunkach między wynajmującymi i najemcami pokazuje Matthew Desmond. W „Evicted” odnosi się do każdego z 3 podstawowych powodów, które już niedługo staną się w Polsce podstawą do eksmisji na bruk:
1. zaległości w płatnościach czynszu
2. wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo – poprzez swoje niewłaściwe zachowanie – powodowanie, że korzystanie z innych lokali w budynku jest uciążliwe
3. podnajmowanie mieszkania

Warto się przyjrzeć tym powodom bliżej, zwłaszcza że eksmisje na bruk bez wyroku sądowego nie będą problemem wąskiej grupy. Oprócz najemców, którzy zdecydują się zamieszkać w mieszkaniach powstałych na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości, będą na nie narażeni wszyscy, których obejmie nowa forma najmu, tzw. najem instytucjonalny. Już od 17 września tę formę najmu zaczną stosować przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą związaną z najmem.

Choć w „Evicted” Matthew Desmond koncentruje się na sytuacji w USA, to przytaczane przez niego dane dają podstawy, by zadać sobie następujące pytania o zasadność eksmisji na bruk z powodów wymienionych powyżej:

1. Czy powinno się eksmitować osoby, które zalegają z płatnościami czynszu, nawet jeśli ich opłaty za media są nadmiernie wysokie, a wynajmujący nie wykonują w mieszkaniach niezbędnych napraw?

Interesujące dane z „Evicted”

Desmond zwraca uwagę, że koszty mediów szybko rosną, a niezamożne rodziny często muszą wybierać między zapłaceniem czynszu a utrzymaniem dostępu do ogrzewania czy energii elektrycznej:

Od 2000 roku koszt paliw grzewczych i mediów wzrósł o ponad 50% za sprawą rosnącego globalnego zapotrzebowania i wygaśnięcia limitów cen. Średnio 20% niezamożnych rodzin wynajmujących mieszkania w USA nie płaci regularnie za media lub otrzymała zawiadomienie o odcięciu mediów (s. 15).

Z badań wynika, że liczba eksmisji rośnie latem, kiedy rodziny muszą spłacać zaległości w opłatach za media powstałe przez zimę (kiedy dostawcy nie mogą odcinać dostępu, więc najemcy częściej opłacają czynsze, a zalegają z opłatami za media).

Dodatkowo Desmond zauważa, że średnia wysokość opłat za media jest w przypadku niezamożnych rodzin tylko niewiele mniejsza niż w przypadku rodzin najbogatszych (116 dolarów versus 151 dolarów). Dzieje się tak, ponieważ niezamożni mieszkają zwykle w gorszym standardzie, a ich mieszkania nie są wyposażone w energooszczędny sprzęt AGD czy okna, które dobrze zatrzymują ciepło (s. 346-347).

W „Evicted” opisana jest sytuacja najemców w Milwaukee, gdzie o eksmisji decyduje sąd, ale nie jest dla niego ważne, dlaczego dochodzi do zaległości w płatnościach. Jeśli tylko zaległości występują, to jest to podstawa, by eksmitować najemcę – nawet gdy okazuje się, że właściciele nie wywiązują się ze swoich obowiązków związanych z utrzymywaniem mieszkań w dobrym stanie:

Kiedy okazało się, że starsza kobieta, która miała być eksmitowana, żyła przez miesiąc bez prądu, ponieważ właściciel mieszkania nie spieszył się z naprawą instalacji, urzędnik sądowy stwierdził: „To nie jest sprawa, którą się dzisiaj zajmujemy”. Innym razem sędzia wysłuchał najemcy, który opisał gnijącą podłogę i niedrożną instalację wodno-kanalizacyjną, po czym stwierdził: „Powiedział mi pan wszystko, poza tym że płaci pan czynsz na czas”. (s. 362)

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Oczywiście w przypadku mieszkań, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości, początkowo standard nie będzie najgorszy. Ale czy będzie naprawdę dobry? Śmiem wątpić, że deweloperzy zdecydują się na energooszczędne budownictwo, jeśli wszystkie opłaty związane z mediami będą ponosić lokatorzy. Prawdopodobnie będą to więc mieszkania dość kosztowne w utrzymaniu, co być może szybko okaże się problemem dla tych lokatorów, którzy rzeczywiście będą niezamożni. Czy będą musieli wybierać między pokrywaniem kosztów ogrzewania mieszkań a opłacaniem czynszu?

Inna sprawa to starzenie się mieszkań i konieczność wykonywania w nich niezbędnych napraw. Na pewno taka konieczność się pojawi w okresie najmu – umowy mają być standardowo podpisywane na 15 lat (w przypadku najmu bez dojścia do własności) i 30 lat (w przypadku najmu z dojściem do własności). Czy deweloperzy będą mieć motywację, żeby wywiązywać się z obowiązków związanych z utrzymywaniem mieszkań w dobrym stanie? Trudno powiedzieć, zwłaszcza że w rozdziale 8 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie ma mowy o kontrolowaniu budynków pod kątem ich stanu technicznego. Przedstawiciele Krajowego Zasobu Nieruchomości będą przychodzić na kontrole wyłącznie, żeby sprawdzać, czy wszystko się zgadza w procedurach i płatnościach, na przykład czy najemcy są dobierani według kryteriów pierwszeństwa (najpierw starsi, niepełnosprawni itd.) albo czy czynsze nie przekraczają maksymalnych pułapów. Za zbyt wysokie czynsze będą kary, tymczasem za zły stan techniczny budynków urzędnicy raczej nie pociągną deweloperów do odpowiedzialności (chyba że zawiąże się jakaś współpraca między nimi a inspektoratami nadzoru budowlanego, ale na razie nic mi o niej nie wiadomo).

Istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat mieszkania zaczną niszczeć, deweloperzy nie będą wykonywać w nich niezbędnych napraw, a mieszkańcy, którzy nie będą płacić czynszów (na zasadzie „zapłacę, jak naprawią”), będą eksmitowani na bruk.

2. Czy eksmisje za wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu nie doprowadzą do ukrywania problemu przemocy domowej, a także do samowoli wynajmujących?

Interesujące dane z „Evicted”

W Milwaukee wynajmujący mogą dostawać grzywny, jeśli w ich mieszkaniach regularnie dochodzi do zakłócania porządku domowego, tj. jeśli więcej niż trzy razy w miesiącu do ich mieszkań jest wzywana policja. Takie zakłócanie porządku polega zwykle na hałasie lub na przemocy domowej. W 83% przypadków wynajmujący, których policja ostrzega przed grzywną z powodu przemocy domowej występującej w ich mieszkaniu, albo eksmitują mieszkańców, albo grożą, że zrobią to, jeśli jeszcze raz ci wezwą policję. Desmond cytuje dokumenty składane przez właścicieli do komisariatu policji w celu uniknięcia grzywien np.

Zdecydowaliśmy się eksmitować Sheilę M, która dzwoniła na policję po pomoc. Została pobita przez swojego mężczyznę, który kopie w drzwi, a potem idzie do aresztu na 1 lub 2 dni (aresztowanie i wypuszczanie z aresztu nie działa). Zasugerowaliśmy jej, żeby kupiła broń i zabiła go w obronie własnej, ale jak widać tego nie zrobiła. W związku z tym ją eksmitujemy. (s. 192)

Desmond przytacza statystyki, z których wynika, że w stanie Wisconsin z powodu przemocy domowej ginie średnio jedna osoba tygodniowo. Gorzko komentuje też wypowiedzi szefa policji w Milwaukee, który po nagłośnieniu statystyk zaapelował w mediach, by częściej dzwonić po pomoc:

Szef policji albo nie zdawał sobie sprawy, albo nie chciał ujawniać, że to zasady panujące w policji stawiały maltretowane kobiety przed okropnym wyborem: albo siedzieć cicho i znosić przemoc, albo dzwonić po pomoc i liczyć się z ryzykiem eksmisji.

Z doświadczeń Desmonda zebranych podczas pobytu w trailer parku wynika, że zakłócanie porządku to powód, który umożliwia eksmisję praktycznie każdego, jeśli odpowiednio skonstruuje się umowę najmu. Jego trailer park zabraniał m.in. trzymania zwierząt czy picia alkoholu. Kiedy wynajmujący zdecydował się eksmitować sąsiadkę Desmonda, pomimo że płaciła czynsz regularnie, szybko udało mu się znaleźć powód – uzasadnieniem wezwania do opróżnienia lokalu było posiadanie psa (s. 348).

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Przemoc domowa już teraz jest problemem bardzo rzadko zgłaszanym na policję. Sądzę, że zgłoszenia będą jeszcze rzadsze, gdy właściciele mieszkań będą mogli przeprowadzać szybkie eksmisje za zakłócanie porządku domowego.

Inna sprawa to definicja zakłócania porządku. Czy deweloperzy będą mogli wpisywać do umów najmu klauzule definiujące, co uznają za takie zakłócanie? Jeśli tak będzie, to pojawi się ryzyko, że zakłócanie zdefiniują na tyle szeroko, by w razie potrzeby mieć haka na każdego i móc go wyrzucić np. za posiadania zwierzęcia domowego.

3. Czy eksmisje za podnajmowanie mieszkań nie doprowadzą do sytuacji, w której ludzie będą z trudem starali utrzymywać się w za dużych mieszkaniach?

Interesujące dane z „Evicted”

Desmond zwraca uwagę, że w Milwaukee istotnym problemem jest nie przeludnienie, a „niedostateczne zaludnienie, wymuszona nadmierna konsumpcja przestrzeni mieszkalnej, na którą ludzi nie stać”. Innymi słowy, niezamożne rodziny mieszkają w mieszkaniach, które są dla nich za duże i za drogie, ale nie mają dostępu do mniejszych (na rynku ich nie ma) i nie mogą dzielić kosztów za dużych mieszkań z innymi – umowy najmu zabraniają im podnajmu. Kiedy mimo wszystko zaczynają dzielić z kimś dodatkowym mieszkanie, narażają się na ryzyko eksmisji (s. 395).

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Mogłoby się wydawać, że związek tych danych z polskim kontekstem jest żaden – w końcu ze statystyk wynika, że niemal co drugi Polak i Polka mieszka w przeludnionym mieszkaniu. Jednak wystarczy wyobrazić sobie starszą osobę, która wprowadzi się do mieszkania z Krajowego Zasobu Nieruchomości, a potem podupadnie na zdrowiu i nie będzie mogła już dłużej sama opłacać czynszu. Koniec końców trafi więc na bruk – albo za podnajmowanie wbrew umowie, albo za zaległości czynszowe. Deweloper teoretycznie będzie mógł jej zaproponować zamianę mieszkania na mniejsze i tańsze, ale a) nie wiadomo, czy w ogóle będzie mieć takie mieszkanie w swoim zasobie, b) taka zamiana nie będzie jego obowiązkiem, ale wyrazem dobrej woli. Prawdopodobnie sam podnajem nie będzie natomiast zależał od dobrej woli dewelopera – ustawa mówi wprost, że podnajmować będzie można tylko wybranym członkom rodziny: Najemca nie może podnajmować mieszkania. Przepisu ust. 4 nie stosuje się, jeżeli podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. (art . 73.3 i 73.4).

Wierzyć mi się nie chce, że tak niebezpieczne przepisy wchodzą za chwilę w życie, a mało kto przeciw nim protestuje. List do prezydenta w sprawie zawetowania ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości podpisało na stronie Akcji Demokracji raptem 230 osób, podczas gdy apel dotyczący zakazu sprzedaży dziczyzny przez Lasy Państwowe zebrał ponad 10000 podpisów. Czy naprawdę los dzików obchodzi polskie społeczeństwo bardziej niż problem eksmisji na bruk, który może dotknąć każdego?

Pozostaje mi mieć nadzieję, że frekwencja dopisze na manifestacji „Mieszkanie plus Eksmisja”, która odbędzie się w Warszawie 17 września, czyli w dzień, kiedy ustawa wchodzi w życie. Mnie tam na pewno nie zabraknie.

 

Advertisements

Cohousing po francusku – ekologiczność, solidarność, lokalność

We wrześniu odwiedziłam projekt „Z’écobâtisseurs”, pierwszy ekologiczny cohousing we Francji, który znajduje się na północy kraju, w Normandii. Formalnie projekt położony jest w niewielkiej miejscowości Louvigny, jednak trafniejsze określenie jego lokalizacji to raczej „przedmieścia Caen”. Od centrum tego dużego miasta (największego w regionie Normandii Północnej) dzieli mieszkańców zaledwie 6 kilometrów, a dojazd mają wygodny dzięki rozbudowanej sieci transportu miejskiego, szerokiej drodze i niemal równie szerokiej trasie rowerowej.

dsc08346

Jedna ze ścieżek rowerowych w Caen. Na horyzoncie Christian, mój przewodnik po mieście i projekcie “Z’écobâtisseurs”.

Jak trafiłam do “Z’écobâtisseurs”?

O jakości trasy rowerowej przekonałam się osobiście, ponieważ Christian, mój przewodnik po okolicy, okazał się zapalonym cyklistą. Zaproponował, żebyśmy spotkali się w centrum Caen, przy Maison du Vélo (czyli Domu Rowerów). Wyobrażałam sobie, że Maison to po prostu punkt z rowerami do wypożyczenia, ale Christian szybko wytłumaczył mi, że w Maison rowery się nie tylko tanio wypożycza, lecz także sprzedaje, reperuje i promuje (ma tam swoje siedziby 6  lokalnych stowarzyszeń zrzeszających rowerzystów). Inicjatywa zaskoczyła mnie rozmachem – Maison zajmował sporej wielkości budynek, a same magazyny z rowerami w różnym stadium rozkładu (lub składu) zajmowały jedno całe piętro. W jednym z magazynów Christian pomógł mi wybrać rower do wypożyczenia i dwie minuty później byliśmy już z powrotem przy drzwiach Maison. Zanim ruszyliśmy w stronę Louvigny, mój przewodnik zasugerował, że mogę wpakować plecak do sakwy przy jego jednośladzie. Początkowo się wzbraniałam, bo nie chciałam nadużywać uczynności starszego pana, który mógłby być moim ojcem. Ostatecznie jednak dałam się przekonać i nie minęła chwila, a zdałam sobie sprawę, że była to słuszna decyzja – Christian narzucił takiego tempo jazdy, że nawet bez plecaka miałam problem, by za nim nadążyć.

dsc08381

Maison du Vélo w Caen – piękne miasto i świetna inicjatywa.

Jak w ogóle trafiłam na Christiana? Z pomocą przyszedł mi mój ulubiony portal Couchsurfing, z którego korzystam niemal zawsze, gdy planuję podróże. Napisałam tam do Christiana wiadomość i poprosiłam w niej o możliwość odwiedzenia „Z’écobâtisseurs” jako projektu zbliżonego do tego, który pomagam obecnie rozwijać w Warszawie. Kilka tygodni później byłam już w drodze do jego domu, który wraz z dwunastoma innymi szeregowcami i domem wspólnym składa się na „Z’écobâtisseurs” – ekologiczny cohousing o historii sięgającej roku 2006.

“Z’écobâtisseurs” – krótka (?) historia projektu

Christian okazał się nie tylko bardzo gościnnym i interesującym człowiekiem, lecz także idealnym źródłem informacji o historii projektu. Dowiedziałam się, że należał do pierwszych aktywistów działających na rzecz upowszechnienia odnawialnych źródeł energii we Francji, a projekt ekologicznego osiedla miał w głowie od wielu lat. Chciał, by osiedle powstało niedaleko centrum Caen, by pokazać, że budownictwo przyjazne środowisku jest propozycją zarówno dla wsi, jak i dla miasta. Przeszkodę w realizacji pomysłu stanowił jednak brak odpowiedniej działki. Sprawa ruszyła z miejsca dopiero wtedy, gdy w 2006 roku Christian wybrał się na lokalny festiwal Dni Zrównoważonego Rozwoju. Spotkał tam Pascala i usłyszał od niego o działce w Louvigny. Kończyła się tam właśnie budowa nowej dzielnicy, a władze były chętne, by ostatnią wolną działkę przekazać na projekt o charakterze ekologicznym.

louvigny-2

“A tutaj będziemy mieć taras i jeść na nim śniadanie” – przyszli mieszkańcy cohousingu oglądają działkę i wyobrażają sobie, jak będą mieszkać (2009 r., kadr z filmu “Les Z’écobâtisseurs, une utopie du m2”).

Christian i Pascal postanowili działać razem i pozyskać działkę na osiedle, które byłoby zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju. Chcieli, by projekt „Z’écobâtisseurs” opierał się na trzech filarach:

  • filar środowiskowy – modelowe budownictwo ekologiczne;
  • filar społeczny – budownictwo oddolne w duchu gospodarki solidarności;
  • filar ekonomiczny – poszukiwanie rozwiązań dla osób o niższych dochodach i wsparcie dla gospodarki lokalnej.

Innymi słowy, postawili sobie za cel wybudowanie niedrogiego i ekologicznego cohousingu. Ich założenia były bardzo ambitne, ale początkowo nic nie wskazywało, że staną się źródłem sporych problemów. Władze Louvigny zdecydowały się wesprzeć ich pomysł – zarezerwowały wolną działkę w nowej dzielnicy i obiecały, że sprzedadzą ją po nieco niższej cenie, kiedy wszystko będzie już gotowe do rozpoczęcia budowy. Christian i Pascal zaczęli więc szukać osób, które chciałyby do nich dołączyć. Szybko powstała grupa 10 zainteresowanych rodzin, co pozwoliło przejść do kolejnego kroku: przygotowania projektu architektonicznego. Grupa zatrudniła architekta, który specjalizował się w rozwiązaniach przyjaznych środowisku, jednak efekt jego pracy nie okazał się w pełni satysfakcjonujący. Powstał projekt zdecydowanie zbyt kosztowny – jakby architekt nie wziął pod uwagę, że budynki miały być nie tylko ekologiczne, lecz także niedrogie. Poproszono go o modyfikacje, ale koniec końców nie udało mu się dostosować projektu do ograniczeń finansowych członków cohousingu. W rezultacie aż siedem rodzin z dziesięciu postanowiło się wycofać. Cierpliwość zaczęły wtedy tracić władze Louvigny – chciały, by grupa rozpoczęła niebawem budowę, a tymczasem brakowało większości członków i projektu architektonicznego.

louvigny-5

Jedno z wielu spotkań poświęconych omawianiu projektu architektonicznego osiedla (2009 r., kadr z filmu “Z’écobâtisseurs, une utopie du m2”).

Christian i Pascal nie dali za wygraną i zebrali nową grupę, w sumie 13 rodzin. Liczba członków cohousingu powiększyła się, aby spełnić oczekiwania władz Louvigny, które zdecydowały, że działkę należy wykorzystać efektywniej. Nowy projekt architektoniczny trzeba było więc przygotować tak, aby zmieścić na działce nie 10, ale 13 gospodarstw domowych. Na szczęście udało się znaleźć architektów, którzy podołali temu zadaniu. Zaprojektowali dwa rzędy domów szeregowych o powierzchni od 80 do 130 mkw. oraz dom wspólny o powierzchni 100 mkw. Wybrali takie technologie i materiały, które były ekologiczne, a jednocześnie niedrogie: drewniane szkielety, wypełnienia ze słomy i waty celulozowej, tynki wapienne. Oczywiście nie obyło się bez trudnych negocjacji między członkami cohousingu, ponieważ niektórym bardziej zależało na ekologiczności, a innym na przystępności cenowej domów. Architekci wzięli te różnice pod uwagę i, na przykład, zaproponowali nieco inne zadaszenia w poszczególnych rzędach szeregówek. Zadbali, by ich projekt był dostosowany do oczekiwań wszystkich  przyszłych mieszkańców, dzięki czemu w 2010 roku grupa przystąpiła wreszcie do budowy – 4 lata od pierwszego spotkania Christiana i Pascala.

louvigny-3

Plan zagospodarowania przestrzennego osiedla (z bloga “Z’écobâtisseurs”).

Sama budowa zajęła dobrych parę lat. Domy szeregowe ukończono w 2012 roku, a dom wspólny dopiero w roku 2016. Prace budowlane przeciągnęły się z wielu względów, m.in. dlatego że sporo czasu zajęło pozyskanie odpowiednich materiałów budowlanych. Członkom cohousingu zależało, by budować z materiałów nie tylko ekologicznych i niedrogich, lecz także lokalnych. Nie zawsze jednak takie materiały udawało się znaleźć i, na przykład, drewno potrzebne do postawienia szkieletów budynków trzeba było ostatecznie sprowadzić z Niemiec.

imgp4535_1024_m

Pierwsze prace budowlane (2010 r., zdj. z bloga “Z’écobâtisseurs”).

Rzecz jasna do spowolnienia budowy przyczyniły się też ograniczenia finansowe. Ponieważ wśród członków cohousingu znalazły się osoby bardziej i mniej zamożne, trzeba było znaleźć rozwiązania, które pozwoliłyby tym drugim pokryć koszty uczestnictwa w projekcie. Wspólnymi siłami grupa wypracowała trzy formy wsparcia finansowego dla tych, którzy nie mieli wysokich zarobków ani nieruchomości, które mogliby spieniężyć:

  • mniej zamożni członkowie pracowali więcej na budowie niż reszta i, w efekcie, w większym stopniu pokrywali koszty uczestnictwa własną pracą,
  • bardziej zamożni członkowie wykładali gotówkę na zakupy grupowe (np. pieców), a mniej zamożni spłacali im odpowiednią część tych wydatków w nieoprocentowanych ratach,
  • grupa weszła we współpracę z Nouvelle Économie Fraternelle, czyli pierwszym bankiem solidarnym (banque solidaire) we Francji, który wspiera projekty o wysokich walorach etycznych (np. związanych ze sprawiedliwym handlem czy ekologicznym budownictwem). Bank udzielił nisko oprocentowanych pożyczek mniej zamożnym członkom cohousingu, ale nie były to pożyczki na wiele lat. Według informacji, które otrzymałam od Christiana, wszystkie zobowiązania wobec Nouvelle Économie Fraternelle zostały już spłacone.
p1000781_m

Przyszli mieszkańcy cohousingu wspólnie pracują nad wypełnieniem drewnianego szkieletu budynku kostkami słomy (2010 r., zdj. z bloga “Z’écobâtisseurs”).

“Z’écobâtisseurs” a zrównoważony rozwój

Realizacja projektu była skomplikowana i czasochłonna, ale wysiłki członków cohousingu nie poszły na marne. Stworzyli świetne osiedle, które odpowiada początkowym założeniom i opiera się na trzech filarach: środowiskowym, społecznym i ekonomicznym. W czasie pobytu w Louvigny przekonałam się, że cele sformułowane u zarania projektu, czyli w roku 2006, zostały urzeczywistnione, a cohousing „Z’écobâtisseurs” realizuje ideę zrównoważonego rozwoju poprzez:

  • Ekologiczność

Budynki są niskoenergetyczne – średnie zużycie energii wynosi 36 kW/m²/rok. Niskiemu zużyciu energii sprzyjają m.in:

  • orientacja budynków w taki sposób, by najczęściej używane pomieszczenia miały duże okna wychodzące na południe, a pomieszczenia takie jak łazienki miały małe okna wychodzące na północ – służy to maksymalnemu wykorzystaniu energii słonecznej;
  • zastosowanie ekologicznych materiałów o dobrych właściwościach izolacyjnych, np. słomy czy waty celulozowej;
  • zastosowanie nowoczesnego systemu ogrzewania z wykorzystaniem paneli fotowoltaicznych.
dsc08370

Domy od strony południowej.

2017-01-29-17-30-34

Taras po stronie południowej i domy od strony północnej.

Osiedle nie jest samowystarczalne energetycznie, ale wybiera wyłącznie takich dostawców energii, którym bliskie są zasady zrównoważonego rozwoju – na przykład energia elektryczna pochodzi od Enercoop, czyli spółdzielni dostarczającej energię wyłącznie ze źródeł odnawialnych. Obecnie trwają prace nad stworzeniem systemu carsharingu, tak by poszczególne rodziny nie musiały mieć własnych samochodów.

  • Solidarność

Mieszkańcy nie tylko wybudowali domy dla poszczególnych rodzin, lecz także postawili dom wspólny, w którym mogą przygotowywać wspólne posiłki, organizować imprezy i przyjmować gości. Na razie dom wykorzystywany jest przede wszystkim do organizowania imprez urodzinowych, ale członkowie cohousingu udostępniają go także zaprzyjaźnionej organizacji pozarządowej, dzięki czemu może ona zapewniać tymczasowe schronienie uchodźcom. Nie istnieje grafik regularnych działań w domu wspólnym – imprezy i wspólne posiłki odbywają ad hoc.

dsc08372

Dom wspólny po lewej.

Mieszkańcy wspólnie korzystają z domu wspólnego, a także ze wspólnego ogrodu. Mają prywatne ogródki, które znajdują się przy ich domach, ale oprócz tego – pomiędzy domami – znajduje się spory ogród, w którym znajdują się drzewa owocowe oraz przestrzeń do wypoczynku oraz zabawy dla dzieci.

Cohousing nie ma struktury hierarchicznej, więc głos każdego mieszkańca jest równie ważny. Na etapie budowy mieszkańcy działali w podzespołach, które odpowiadały za poszczególne aspekty prac: kontakt z podwykonawcami, zagadnienia architektoniczne, prawne i finansowe. Obecnie nie ma już formalnie wyodrębnionych podzespołów, a zarządzanie osiedlem odbywa się w ramach regularnych spotkań ogółu mieszkańców. Uczestnicy spotkań dążą do powszechnej zgody i podejmują decyzje drogą konsensusu.

dsc08367

Wspólny ogród.

  • Lokalność

Mieszkańcy nie zamykają się w ramach osiedla, a ich obecność wzmacnia społeczność lokalną. W bezpośrednim pobliżu cohousingu działa miejski ogród, którego animatorem jest Christian. Mieszkańcy osiedla aktywnie uczestniczą też w kooperatywie spożywczej – zachęcają sąsiadów z okolicznych budynków do składania wspólnych zamówień na ekologiczne produkty żywnościowe. Na obrzeżach cohousingu znajduje się mały budynek mieszczący ekologiczną piekarnię. Prowadzi ją jeden z mieszkańców, Philippe, który piecze najlepsze croissanty z migdałami, jakie w życiu jadłam. Choćby ze względu na nie warto odwiedzić Louvigny – człowiek wyjeżdża w przekonaniu, że nie ma się co zrażać przeszkodami związanymi z  tworzeniem innowacyjnych projektów mieszkaniowych, bo bez pracy nie ma kołaczy ani – w wersji francuskiej – pysznych croissantów ;).

dsc08353

Ogród miejski animowany przez Christiana, jednego z mieszkańców cohousingu.

PS. Osoby zainteresowane „Z’écobâtisseurs” zachęcam do zajrzenia na bloga projektu, gdzie znajdują się zdjęcia obrazujące poszczególne etapy prac budowlanych. Polecam także bardzo ciekawy film „Les Z’écobâtisseurs, une utopie du m²”, w którym można posłuchać mieszkańców cohousingu (w tym wszystkich osób wspomnianych powyżej), jak również burmistrza, architektów, prawników i przedstawicieli instytucji finansowych, które zaangażowały się w projekt.

Nasza mała solidarność skazanych na kredyt (na marginesie wystawy „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” w Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie)

112201_e04b245f3Kiedy zobaczyłam na przystanku plakat reklamujący wystawę „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji”, od razu zwróciłam uwagę na przymiotnik „własny”. Pojawił się nieprzypadkowo – własność jest przecież uznawana przez większość polskiego społeczeństwa za jedyną słuszną relację z zamieszkiwanym domem lub mieszkaniem. Niemal każdy chce być „na swoim”, a najem jest postrzegany jako opcja podrzędna, wybierana tylko wtedy, gdy kupno nie wchodzi w grę. Nawet osoby działające na rzecz poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce mówią, że nie ma u nas co liczyć na dobrą alternatywę dla własności. „Nie wierzę w najem” – usłyszałam od nich niejeden raz. Zaciekawiło mnie, czy tę niewiarę podzielają kuratorzy wystawy. „Czy też uważają, że Polska własnym domem stoi i stać musi?” – zapytałam się w duchu, zanim weszłam na stronę internetową 8. edycji festiwalu WARSZAWA W BUDOWIE, którego częścią jest wystawa.

Wyczytałam tam, że „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” to próba analizy mitu bycia na swoim w kontekście historii Polski, a zwłaszcza przejścia od socjalizmu do gospodarki rynkowej:

Przemiany gospodarcze lat 90. XX wieku zaowocowały dosłowną realizacją tytułowego hasła festiwalu: wielu Polaków faktycznie znalazło się we własnych domach. Po latach mieszkania w blokach lub w Gierkowskich jednorodzinnych „kostkach” dostali szansę zrealizowania marzeń o zindywidualizowanych formach zamieszkiwania, najczęściej na przedmieściach. Proces ten ułatwiły nowe mechanizmy finansowe, w tym wprowadzone przez banki kredyty hipoteczne.

Czy jednak dom zakupiony na kredyt rzeczywiście jest własnym domem? Jakie są skutki procesów, które masowo dotknęły polskie miasta i wsie: suburbanizacji, gentryfikacji czy masowego powstawania osiedli grodzonych? Gdzie i jak mieszkają Polacy, i dlaczego państwo wycofało się z bycia aktorem na tak ważnym społecznie polu?

dsc08534

Pytania zadane w opisie wystawy wydały mi się na tyle ciekawe, że odwiedziłam Muzeum Sztuki Nowoczesnej kilkakrotnie, a przy okazji wzięłam udział w wydarzeniach towarzyszących, takich jak oprowadzanie kuratorskie czy dyskusja otwierająca festiwal WARSZAWA W BUDOWIE. Od razu uderzył mnie dysonans między zawartością wystawy a wypowiedziami jej kuratorów – stwierdziłam jednak, że nie będę oceniać ekspozycji, zanim się z nią dokładnie nie zapoznam. Zaskoczyły mnie przede wszystkim odpowiedzi, jakich kuratorzy udzielili na pytanie o sposoby na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Pytanie to pojawiło się podczas dyskusji otwierającej festiwal (zapis video) i stało się przyczynkiem do omówienia przekazu, który według kuratorów ma płynąć z wystawy. Tomasz Fudala stwierdził, że kuratorzy mogą „zacząć jedynie od edukacji taką wystawą, traktować ją jak narzędzie walki”.  Dorota Leśniak-Rychlak powiedziała, że trzeba pobudzać wśród klasy średniej poczucie odpowiedzialności, a także uruchamiać empatię. Dorota Jędruch poszła dalej i zasugerowała:

Słowem-kluczem tego, jak by można rozwiązać ten temat, jest słowo, które bardzo mocno kojarzy nam się z transformacją. To jest słowo solidarność. Kiedy mówimy o solidarności, czyli poczuciu wspólnoty i wyczuciu potrzeb innych, to jest chyba to. Mówimy o tym indywidualistycznym modelu, o tym, że każdy chce budować sobie prywatną utopię. Wydaje mi się, że w naszym społeczeństwie coraz mniej wiemy, jakie są realne problemy społeczne innych ludzi. Żyjemy coraz mocniej w enklawach, trochę tego nie zauważamy. Świadomość naszej rzeczywistości społecznej – i tutaj rola edukacyjna takich wystaw jak ta jest dosyć ważna – jest jakimś rozwiązaniem.

W czasie dyskusji kuratorzy więcej uwagi poświęcili wartościom, które warto promować, niż konkretnym rozwiązaniom problemów mieszkaniowych. Tomasz Fudala zaznaczył, że to chęć bycia uczciwym wobec widzów była powodem, dla którego na wystawie nie pojawiły się propozycje takich rozwiązań:

W rozmowach z ludźmi architektury [słyszeliśmy]: „Pokażcie to, taką chatkę dla bezdomnego albo to, to jest superprojekt. To powinno się robić”. To byłoby z naszej strony oszustwo, prawda? Bo kto by miał to wprowadzić? Kto mógłby to na tyle spopularyzować, żeby to zadziałało?

kuratorzy

Dyskusja otwierająca festiwal WARSZAWA W BUDOWIE z udziałem kuratorów wystawy

Zdziwiło mnie, że kuratorzy z jednej strony nie chcieli pokazywać na wystawie niczego pozytywnego, a z drugiej oczekiwali, że widzowie uwierzą w istnienie sensownych alternatyw dla zaciągania wieloletnich kredytów na domy na przedmieściach. Przesadnie optymistyczna wydała mi się nadzieja, że ludzie po wizycie w muzeum wyzbędą się choć cząstki swojego indywidualizmu i przywiązania do własności. Nadzieję taką kuratorzy wyrażali jednak nie tylko podczas dyskusji otwierającej festiwal, lecz także i w wywiadach. W programie „Pegaz” (w TVP Kultura) Tomasz Fudala opowiadał, że:

[Wystawa] uczy pewnej rozwagi: żeby do mieszkalnictwa i swoich potrzeb podchodzić z rozwagą, żeby myśleć o nich w czasie. Nie trzeba budować domu na trzy pokolenia do przodu. Możemy wynajmować mieszkanie, możemy lepiej zaplanować swoje potrzeby.

Z wszystkich wypowiedzi kuratorów wysnułam wniosek, że mieli na celu pobudzenie widzów do krytycznej refleksji nad własnymi potrzebami mieszkaniowymi, a także nad potrzebami innych (w imię wspomnianej wcześniej solidarności). Czy to się udało? Czy wystawa „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” zachęca, by wyściubić nos poza własne cztery kąty i zobaczyć swoją sytuację mieszkaniową w szerszym kontekście?

Jest kilka prac, które rzeczywiście pozwalają skonfrontować się z problemami mieszkaniowymi innych osób, a także zobaczyć, jak nasze decyzje o sposobie zamieszkiwania wpływają na otoczenie. Moje „Top 3” to:

  • „Koło fortuny” – zgrabnie nawiązuje do popularnego w latach 90 teleturnieju, a także stawia przed widzami mocną i kontrowersyjną tezę: „Wasza dobra sytuacja mieszkaniowa nie jest w pełni waszą zasługą, a zła waszą winą – to w dużym stopniu dzieło przypadku, który zadecydował, czy znaleźliście się w odpowiednim miejscu w czasie transformacji”. Można zakręcić kołem, a następnie znaleźć wylosowaną kwotę na tablicy i przeczytać, jakiej sytuacji mieszkaniowej ta kwota dotyczy. Mnie się nie poszczęściło – wygrałam 400 zł, czyli tyle, ile kosztuje co miesiąc prąd w kontenerze socjalnym.
dsc08593

Koło fortuny

  • „Kontenery” – wstrząsający film pokazujący warunki mieszkaniowe w kontenerach socjalnych. Chociaż temat nie był mi obcy, wywiady z mieszkańcami tych baraków naprawdę mnie poruszyły – zwłaszcza rozmowa z kobietą, której dzieci mają choroby układu oddechowego, a mimo to muszą mieszkać wśród grzyba i wilgoci (obecnego w kontenerach ze względu na brak izolacji termicznej). Wywiady przeplatane są planszami z wypowiedziami lokalnych polityków, którzy twierdzą, że mieszkańcy zasłużyli sobie na warunki, w których żyją. Jeśli ktoś myśli podobnie jak ci oficjele, to po obejrzeniu filmu raczej zmieni zdanie – na takie warunki nie zasługuje nikt.
  • „Matbud” – ostatnia sala poświęcona tematowi materiałów budowlanych to zestaw wywiadów z fachowcami z branży budowlanej. Szczególnie daje do myślenia rozmowa z Marcinem Popkiewiczem na temat ogrzewania i wentylacji budynków. Dowiedziałam się z niej, że ogrzewanie domów pochłania 40% całej energii zużywanej w Polsce, a także że różnica w zapotrzebowaniu na ogrzewanie między budynkiem niezaizolowanym a pasywnym jest gigantyczna (odpowiednio 300 i 8 kWh/m2 na rok). Popkiewicz obrazowo wyjaśnia, jakie są negatywne skutki niewłaściwego ogrzewania domów dla nas samych oraz naszego otoczenia – mówi m.in. o niskiej emisji, alergiach i astmie. Rozmowa jest świetną zachętą do zadania sobie pytania, czy rzeczywiście chcemy mieć dom, a jeśli tak, to czy stać nas będzie na jego odpowiednie ogrzewanie.
dsc08558

“Matbud”

Jest jeszcze parę innych prac, które mogą podważać przeświadczenie, że sytuacja mieszkaniowa jednostki jest wyłącznie jej własną sprawą np. „Tryptyk o polskiej transformacji”, kolaże z infografikami na temat sytuacji mieszkaniowej w Polsce czy wywiad z redaktor naczelną magazynu „Architektura-Murator” Ewą Porębską. Ogólnie jednak trudno uznać, by wystawa nawoływała do sprzeciwu wobec polityki mieszkaniowej, która streszcza się ciągle w haśle „Zmienić pracę i wziąć kredyt”. Są za to prace pozostawiające widzów z przeświadczeniem, że kupno na kredyt to jedyna rozsądna droga prowadząca do uzyskania mieszkania czy domu. Tak jest chociażby w przypadku wideoinstalacji „Ursa Major” Macieja Chodzińskiego, która stanowi pastisz reklam deweloperów, ale jednocześnie stawia tezę, że wynajmowanie mieszkania w Polsce jest zupełnie nieopłacalne. Na wystawie nie ma nic, co by poddawało to twierdzenie w wątpliwość – ani jednej pracy sugerującej, że najem (czy to na rynku komercyjnym, czy to w ramach TBS-ów) mógłby być w jakiś sposób sensowniejszy od kredytu na kilkadziesiąt lat. Nie potrafię więc sobie wyobrazić, jak po odwiedzeniu Muzeum Sztuki Nowoczesnej ktokolwiek miałby nabrać ochoty do wynajmowania (o czym wspominał w programie „Pegaz” kurator Tomasz Fudala). Moim zdaniem wystawa sugeruje co najwyżej, by kupować ostrożniej – uważnie sprawdzać deweloperów („Osiedle deweloperskie” Kacpra Kępińskiego) i zwracać uwagę na położenie nieruchomości, tak by nie spędzać potem godzin na dojazdach do pracy („Autodom”, „Białołęka – koszmar za kanałkiem”).

dsc08570

“Ursa Major”

Ponieważ w ramach wystawy kuratorzy nie proponują alternatyw dla własności, widzowie nie są zachęcani do solidarności, która byłaby czymś więcej niż wyborem energooszczędnego domu czy uronieniem łzy nad losem mieszkańców kontenerów. Trzeba przecież ciężko pracować na spłatę swojego kredytu – nie ma czasu na prawdziwe zaangażowanie na rzecz innych. Łatwo wyjść z muzeum z wrażeniem, że solidarność w sprawach mieszkaniowych to luksus, na który mogą sobie pozwolić tylko wybrani, np. ci, którzy dostali mieszkanie od rodziny.

Czy można było tę wystawę skonstruować inaczej, tak by pokazywała solidarność nie jako luksus, lecz jako moralne zobowiązanie, które powinny odczuwać przynajmniej osoby o zaspokojonych potrzebach mieszkaniowych? Myślę, że udałoby się to, gdyby wykorzystano „Koło fortuny” do poruszenia tematu uwłaszczenia mieszkań komunalnych – najlepszego dowodu, że w czasie transformacji sytuacja mieszkaniowa zmieniała się przypadkowo, w zależności od tego, czy ktoś mieszkał w budynku, gdzie można było wykupywać mieszkania za bezcen. Analityk rynku nieruchomości Kazimierz Kirejczyk opisuje uwłaszczenie następująco (fragment z „13 pięter” Filipa Springera):

13-pieter-1

13-pieter-2

Uwłaszczenie ma ogromny wpływ na aktualną sytuację mieszkaniową milionów Polaków. Zwraca na to uwagę etnograf Mateusz Halawa, który w „Dwutygodniku” sugeruje, by nie mówić o klasach społecznych, ale o klasach mieszkaniowych – dwie rodziny o tym samym pochodzeniu mogą mieć bowiem zupełnie różną sytuację mieszkaniową:

Dwie rodziny, o których myślę, mają 5000 zł miesięcznie na gospodarstwo domowe, tyle że jedna ma mieszkanie, a druga nie. Jedni odziedziczyli mieszkanie po babci, a drudzy nie. Babcie obu mężczyzn w tych rodzinach były robotnicami, ale tak się złożyło, że jedna z nich wykupiła mieszkanie zakładowe, bo jej zakład sprywatyzowano tak, że mogła to zrobić. Druga nie miała takiej okazji.

Uwłaszczenie pojawia się na wystawie tylko marginalnie: w pracy „Tryptyk o polskiej transformacji” oraz w eseju Doroty Leśniak-Rychlak zamieszczonym w katalogu. Szkoda, że nie poświęcono tej kwestii więcej miejsca – może wtedy do solidarności z osobami w złej sytuacji mieszkaniowej poczuliby się ci widzowie, którzy wygrali na loterii uwłaszczeniowej, a wszyscy zyskaliby więcej powodów, by zwątpić w prawdziwość motta z „Tamary” (spektaklu z lat 90., którego zapis jest pokazywany w ramach wystawy): „Nie ma cudów, jest tylko to, co sam zrobisz”.

DSC08577.jpg

“Tryptyk o polskiej transformacji: część 2”


PS. Wystawa trwa do 20 listopada 2016 roku w Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie (ul. Nowogrodzka 84/86). Warto ją odwiedzić zwłaszcza w terminach, kiedy mają miejsce wydarzenia towarzyszące. Właśnie dzięki jednemu z takich wydarzeń zwróciłam ponownie uwagę na badania Mateusza Halawy, przy czym nie mogę powiedzieć, że jego wykład w Muzeum Sztuki Nowoczesnej zaproponował radykalnie inne spojrzenie na sytuację mieszkaniową w Polsce niż to, które wynika z wystawy – główny temat stanowiła bowiem „kultura kredytu hipotecznego”, a kwestie klas mieszkaniowych i uwłaszczenia zostały tylko lekko zaznaczone.

Z nadchodzących wydarzeń polecam zwłaszcza „Spacery materiałowe” prowadzone przez Szymona Żydka, tj. osobę, która przygotowała wspomniany wyżej „Matbud”. W czasie najbliższego spaceru, który odbędzie się 12 listopada, Żydek będzie oprowadzać po osiedlu Marina Mokotów – jednym z najbardziej znanych warszawskich osiedli grodzonych, z którym mam wątpliwą przyjemność mieszkania po sąsiedzku.

DSC08561.JPG

Spacer materiałowy po Kabatach

5 M&M-sów, czyli moich ulubionych książek o mieście i mieszkalnictwie (cz. 1)

W Warszawie powstaje biblioteka z książkami o tematyce miejskiej. Jest to pierwsza tego rodzaju inicjatywa w Polsce, a jej pomysłodawcy zbierają właśnie propozycje tytułów książek, które powinny znaleźć się w bibliotece. Lista propozycji zostanie zamknięta 15 maja, a następnie 100 pozycji z listy zostanie zakupionych przez sponsorów. Każdy może zgłosić do 5 propozycji za pośrednictwem profilu Biblioteki Miejskiej na Facebooku lub drogą mailową (ksiazki@marzycieleirzemieslnicy.pl).

Jakie tytuły powinny się moim zdaniem znaleźć w Bibliotece Miejskiej? Oczywiście nie mogę nie zaproponować książek, które podejmują temat nie tylko miasta, lecz także i mieszkalnictwa:

DSC06529

  1. Charles Montgomery, „Miasto szczęśliwe. Jak zmienić nasze życie, zmieniając nasze miasta” – za ujęcie kwestii mieszkalnictwa w kontekście ludzkich potrzeb i pokazanie, że ludzie chcą mieszkać tak, by realizować z jednej strony potrzebę kontaktów z innymi, a z drugiej potrzebę prywatności.
  2. Magdalena Łukasiuk i Marcin Jewdokimow, „Niedom. Socjologiczna monografia mieszkań migracyjnych” – za złożoną analizę sytuacji wielu mieszkańców polskich miast, którym brakuje prywatności, bo dzielą mieszkania ze współlokatorami.
  3. Eric Klinenberg, „Going Solo: The Extraordinary Rise and Surprising Appeal of Living Alone” – za przyjrzenie się ludziom Zachodu, którzy coraz chętniej mieszkają w pojedynkę, i pokazanie, że trend ten nie tylko nie świadczy o coraz większym osamotnieniu mieszkańców miast, lecz wręcz może sprzyjać wzmacnianiu społeczności lokalnych.
  4. id22, „Institute for Creative Sustainability, „CoHousing Cultures Handbook for self-organized, community-oriented and sustainable living” – za zebranie przykładów dziewięciu interesujących cohousingów i przedstawienie tego modelu zamieszkiwania jako odpowiedzi na wyzwania, przed którymi stoją współczesne miasta.
  5. Dee Williams, „The Big Tiny: A Built-It-Myself Memoir” – za fascynującą opowieść o budowie mikrodomu w środku miasta i zburzenie stereotypu, wedle którego mikrodomy są dziełem samotników chcących się odizolować od innych.

Wszystkie wymienione książki uwielbiam, więc nie mogę się powstrzymać przed wygłoszeniem na ich cześć dłuższych laudacji (uwaga: tylko dla wytrwałych czytelników ;).

  1. Charles Montgomery, „Miasto szczęśliwe. Jak zmienić nasze życie, zmieniając nasze miasta”

imagesKsiążka jest tak fascynująca, że nie dziwi mnie następujący komentarz Filipa Springera we wstępie do jej polskiego wydania: „przeczytanie tej książki zakończone pisemnym i ustnym egzaminem z jej treści powinno być ustawowym obowiązkiem każdego polskiego urzędnika mającego jakikolwiek wpływ na kształt miasta”. Montgomery wyróżnia się na tle innych pisarzy podejmujących tematykę miejską, ponieważ najbardziej interesuje go człowiek i to, co wpływa na jego szczęście. W kolejnych rozdziałach analizuje kształt miasta z perspektywy ludzkich potrzeb i sposobów postępowania.

O mieszkalnictwie Montgomery pisze w rozdziale „Jak być bliżej”. Podkreśla tam, że największą wartością związaną z życiem w mieście jest możliwość budowania i umacniania więzi z przyjaciółmi, członkami rodziny i nieznajomymi. Jego spojrzenie na kwestię kontaktów międzyludzkich nie jest jednak naiwne – zauważa, że nadmierna bliskość z innymi może przytłaczać i powodować znużenie ciągłym byciem w tłumie. Potrzebie bliskości przeciwstawia więc potrzebę wycofywania się co jakiś czas do spokojnej przestrzeni. Te dwie potrzeby są dla niego punktem wyjścia do niezwykle ciekawego wywodu, w którym omawia kwestie tak pozornie niezwiązane jak miejskie ogrodnictwo, dostęp do widoku na tereny zielone, mieszkalnictwo socjalne i cohousing. Wszystkie te tematy podejmuje w odniesieniu do badań psychologicznych, z których wynika, że człowiek z jednej strony chce mieć poczucie, że kontroluje intensywność swoich interakcji z innymi (czyli może unikać niechcianych kontaktów lub łatwo się z nich wycofywać), a z drugiej potrzebuje towarzystwa ludzi, „którzy nie są do końca przyjaciółmi, ale też nie są do końca nieznajomymi”, np. sąsiadów czy osób regularnie widywanych na ulicy. Na potwierdzenie tezy o wartości takich luźnych kontaktów Montgomery przytacza wyniki rozmaitych badań, np. analizy Johna Helliwella, który stwierdził korelację poczucia przynależności, zaufania do innych i satysfakcji z życia:

Ludzie, którzy mówią, że przynależą do swojej społeczności, są szczęśliwsi niż ci, którzy nie przynależą. A ludzie, którzy ufają swoim sąsiadom, mają większe poczucie takiej przynależności. A poczucie przynależności jest związane z interakcjami społecznymi. A niezobowiązujące interakcje są równie istotne dla poczucia przynależności i zaufania do innych jak kontakt z rodziną i przyjaciółmi.

W odniesieniu do tych badań pojawia się myśl, że nie należy planować miast w taki sposób, by promowały życie w obrębie rodziny kosztem innego rodzaju relacji. Zamiast domków na przedmieściach Montgomery chwali więc rozsądne zagęszczanie zabudowy w centrach miast, tak by ludzie mogli tworzyć lokalne społeczności, a jednocześnie mieli odpowiednio dużo przestrzeni prywatnej. Jako godny naśladowania przykład podaje politykę miejską w rodzinnym Vancouver, gdzie zezwolono na budowę domków w miejsce garaży, które stoją na tyłach istniejących już domów. Dzięki nowym domkom zabudowa się zagęszcza, ale nie powoduje to przeludnienia. Właściciele starych domów nie czują się przytłoczeni nowym sąsiedztwem, ponieważ „mogą udostępniać domki krewnym lub najemcom, zachowując wobec nich komfortowy dystans”.

  1. Magdalena Łukasiuk i Marcin Jewdokimow: „Niedom. Socjologiczna monografia mieszkań migracyjnych”

big_NIEDOM_ok_adka.jpgNie wszyscy mogą zachowywać komfortowy dystans wobec sąsiadów i cieszyć się odpowiednią ilością przestrzeni prywatnej. W miastach, które nie promują zagęszczania zabudowy centrów, mieszkań jest często o wiele mniej niż zainteresowanych nimi najemców. Duży popyt winduje ceny, przez co mało kogo stać na wynajmowanie mieszkania w pojedynkę. Wiele osób decyduje się dzielić koszty najmu ze współlokatorami, tworząc nową formę zamieszkiwania, którą Magdalena Łukasiuk i Marcin Jewdokimow określają jako „mieszkanie migracyjne”. Według ich definicji „w mieszkaniu migracyjnym mieszkają zazwyczaj równoprawni współlokatorzy, zajmując po 1, 2 czy nawet 3 osoby poszczególne pokoje, prowadząc mniej czy bardziej wspólne życie (gospodarcze, towarzyskie…) i dzieląc się obowiązkami związanymi z utrzymaniem mieszkania”. Zwykle takie mieszkanie określa się w Polsce jako „studenckie”, ale tak naprawdę nie ma dla niego trafnej nazwy. Łukasiuk i Jewdokimow proponują „mieszkanie migracyjne”, ponieważ sami koncentrują się na migrantach – młodych ludziach, którzy stosunkowo niedawno przeprowadzili się do Warszawy i Dublina.

Choć książka ma charakter naukowy, powinien do niej zajrzeć każdy, kogo ciekawią warunki, w których mieszka wielu młodych Polaków. W „Niedomie” można znaleźć mnóstwo zdjęć pokazujących, jak w mieszkaniach migracyjnych gospodaruje się przestrzenią i organizuje współzamieszkiwanie. Zdjęciom towarzyszą liczne cytaty z wywiadów, które autorzy przeprowadzili, by ustalić, czy w mieszkaniu migracyjnym można poczuć się jak w domu. Większość wypowiedzi wskazuje na to, że nie, bo mieszkańcy wzbraniają się nawet przed nazwaniem współdzielonego mieszkania domem:

Nie mam dobrego określenia miejsca zamieszkiwania mojego tutaj. Zawsze dom, jako swój dom traktuję tam dom na wsi. Tutaj natomiast jest tylko mieszkanie, które wynajmuję. Tak bym to określił: mieszkanie, które wynajmuję; pokój, który wynajmuję. I zawsze traktowałem i traktuję to jako mieszkanie tymczasowe.

Łukasik i Jewdokimow podkreślają, że życie w mieszkaniu migracyjnym cechuje się poczuciem „tymczasowości i przelotności”, co istotnie różni je od zamieszkiwania w tradycyjnym domu rodzinnym, który ma „stanowić azyl, przestrzeń realizacji prywatności rodziny, nawet twierdzę izolującą od sfery publicznej i od nieprzewidywalnej zewnętrzności”. Dla określenia mieszkania migracyjnego proponują więc ciekawą kategorię „niedomu”. „Niedom” definiują nie jako proste zaprzeczenie idei domu, ale jako mieszankę, w której występują zarówno elementy przeniesione z domu, jak i elementy odwrócone czy zredefiniowane. Złożony sposób postrzegania mieszkania migracyjnego pozwala im uniknąć schematu: dobry dom kontra zły niedom. Zauważają, że pewne aspekty zamieszkiwania w niedomu mogą być dla mieszkańców cenne. Piszą o wsparciu emocjonalnym, logistycznym czy organizacyjnym, na które mogą liczyć osoby dzielące mieszkanie z zaprzyjaźnionymi współlokatorami. Z ich wywiadów wynika jednak jasno, że nawet najlepsi współlokatorzy rzadko kiedy bywają powodem do zamieszkania w niedomu – podstawowa motywacja to bowiem brak lub chęć zaoszczędzenia pieniędzy: „dołączenie tej formacji mieszkaniowej do dominującego uniwersum znaczeń skoncentrowanych wokół domu odbyć się może jedynie, by nie naruszyć idei domu, drogą uzasadnienia ekonomicznego”.

Badacze przyznają, że większość Polaków jest przywiązana do tradycyjnego rozumienia idei domu, a tym samym uważa, że „ludzie mieszkają w mieszkaniach migracyjnych, bo ich nie stać na własne”. Co ciekawe jednak, w książce pojawiają się również wypowiedzi osób, dla których tradycyjnie pojmowany dom jest nie schronieniem, lecz źródłem opresji. Jedna z nich mówi: „Mój dom ograniczałby moją wolność; najlepiej czuję się w przestrzeni hotelowej”, inna twierdzi: „Mój dom jest we mnie. Gdzie ja jestem, tam jest mój dom”. Osoby te wydają się zadowolone z dzielenia mieszkań ze współlokatorami, ale czy rzeczywiście pole ich wyboru ogranicza się do zamieszkiwania w tradycyjnie pojmowanym domu lub do przebywania w niestabilnej przestrzeni niedomu? Taka alternatywa wyłania się z książki Łukasiuk i Jewdokimowa, którzy twierdzą:

Treści idei domu stanowią w tym wypadku takie właśnie ograniczenia autonomii jednostki poprzez narzucenie normatywnych restrykcji: trzeba mieszkać rodzinnie, dom równa się rodzina, rodzina to kobieta i mężczyzna plus dzieci, kobieta zajmuje się domem…

Czy dom naprawdę równa się rodzina? Czy osobom pozbawionym rodzin nie pozostaje nic, jak tylko dzielić przestrzeń w mieszkaniach, których nie są w stanie nazywać domem? Czy nie istnieje trzecia droga? Nie potrafię nie zadawać sobie tych pytań, kiedy myślę o mieszkaniach migracyjnych, których pełno jest w polskich miastach. Odpowiedzi na moje wątpliwości znajduję w kolejnej książce socjologicznej: „Going Solo: The Extraordinary Rise and Surprising Appeal of Living Alone”. Ale o niej więcej w drugiej części posta…

Visale – czy ułatwi Francuzom dostęp do mieszkań na wynajem i zwiększy mobilność pracowników?

12651309_1039071022823278_8017550813634215232_n

Reklama Visale skierowana do najemców (grafika z profilu programu na Facebooku).

Z początkiem lutego 2016 roku uruchomiono we Francji nowy program poręczeń płatności czynszu o nazwie Visale. Nazwa ta jest skrótem od sformułowania „Visa pour le Logement et l’Emploi”, co można przetłumaczyć jako „Gwarancję Związaną z Mieszkaniem i Pracą”. Słowo „praca” wskazuje jasno na odbiorców programu – są nimi wyłącznie osoby zatrudnione. Visale ma ułatwiać pracownikom wynajmowanie mieszkań, a tym samym zwiększać ich mobilność. Tego rodzaju wsparcie na rynku najmu wydaje się cenną inicjatywą, zwłaszcza w kontekście wyników badań opublikowanych niedawno przez APAGL (Stowarzyszenie na Rzecz Dostępu do Kaucji Mieszkaniowych). Organizacja alarmuje, że na terenie Francji przeprowadzka za pracą jest ciągle zbyt trudna, przez co aż 500 tysięcy miejsc pracy nie zostaje obsadzonych. Problem tkwi zazwyczaj w niezwykle wyśrubowanych wymogach, które stawiane są potencjalnym najemcom przez wynajmujących. Selekcja jest ostra – aby wynająć mieszkanie, nie wystarczy przedstawić zaświadczenie o zarobkach i wpłacić kaucję. Standardowo trzeba też wskazać odpowiednio zamożnego poręczyciela, który przejmie obowiązek płatności czynszu w przypadku wystąpienia zaległości. Zwykle w roli poręczycieli występują rodzice najemcy, ale nie każdy ma przecież krewnych o wystarczająco wysokich zarobkach. Zdarza się więc, że funkcję poręczyciela przejmuje państwo, a konkretnie agencja rządowa Action Logement. Tak jest właśnie w przypadku programu Visale – oferuje on poręczenia pracownikom starającym się o najem mieszkań.

Z polskiej perspektywy Visale robi dobre wrażenie. Tymczasem we Francji komentarze są zróżnicowane. Przedstawiciele FNAIM (Krajowej Federacji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami) chwalą program i twierdzą, że pomoże on tysiącom ludzi w znalezieniu mieszkań. Mniej entuzjazmu okazują liderzy 34 francuskich organizacji pozarządowych, które zajmują się kwestiami mieszkaniowymi. W liście otwartym do ministerstwa mieszkalnictwa nazywają oni Visale „podwójnym regresem”: w stosunku do poprzedniego, nieco bardziej ambitnego, programu o nazwie GRL (Garantie des Risques Locatifs), a przede wszystkim w odniesieniu do projektu wprowadzenia powszechnego systemu gwarancji czynszów GUL (Garantie Universelle des Loyers), który zawarto w ustawie o mieszkalnictwie z 2014 roku, ale ostatecznie zarzucono. Aby zrozumieć, dlaczego Visale budzi rozczarowanie przedstawicieli sektora NGO, warto porównać tę inicjatywę z GRL i GUL pod kątem grupy docelowej, sposobu finansowania, a także zakresu i czasu trwania poręczenia. Warto też zastanowić się, czy program jest na tyle atrakcyjny, że wynajmujący będą chcieli w nim uczestniczyć.

943980_1058050900925290_7669741374334661355_n

Reklama Visale skierowana do najemców  (grafika z profilu programu na Facebooku). 

Kto może skorzystać z Visale?

Grupa docelowa programu jest wąska. Należą do niej osoby zatrudnione w sektorze prywatnym (z wyłączeniem rolnictwa), które wynajmują niedrogie mieszkania na rynku prywatnym, w tym:

– osoby poniżej 30 roku, niezależnie od formy zatrudnienia, jeśli czynsz z mediami wynosi od 30 do 50% ich dochodów;

– osoby powyżej 30 roku życia, których forma zatrudnienia jest niepewna (czyli są zatrudnione na podstawie innej umowy niż umowa o pracę na czas nieokreślony), jeśli czynsz z mediami wynosi maksymalnie 50% ich dochodów;

– wszystkie biedne gospodarstwa domowe, które korzystają ze społecznego pośrednictwa najmu (tj. ich umowy najmu podpisane są przez stowarzyszenia, które występują jako poręczyciel).

Na razie z Visale mogą korzystać jedynie osoby, które już są zatrudnione. Poręczenie jest ważne wyłącznie w okresie zatrudnienia, co oznacza, że utrata pracy wiąże się z automatycznym wyłączeniem z programu. Istnieją plany, by rozszerzyć grupę odbiorców Visale o osoby szukające pracy (bez limitu wieku), ale najprawdopodobniej nie nastąpi to wcześniej niż w 2017 roku. Poręczenia przysługują tylko najemcom mieszkań niedrogich – czynsz z mediami nie może wynosić więcej niż 1500 euro miesięcznie w przypadku Paryża i 1300 euro w przypadku reszty kraju.

W porównaniu z grupą odbiorców poprzedniego programu, tj. GRL, odbiorcy Visale są naprawdę nieliczni. Jak zwracają uwagę przedstawiciele organizacji pozarządowych, nowy program odbiera prawo do poręczeń kilku istotnym typom najemców: odbiorcom minimalnych świadczeń społecznych, osobom zatrudnionym w sektorze publicznym na umowy zlecenia, emerytom oraz pracownikom sezonowym. Nie ma też już mowy o powszechności – o ile w 2014 roku obiecywano wprowadzenie systemu poręczeń GUL, który obejmowałby wszystkich najemców, dziś poręczenia przysługują ok. 600 tysiącom osób. Ocenia się, że z Visale skorzysta we Francji ok. 150-200 tysięcy najemców, co będzie kosztowało państwo około 120 milionów euro rocznie.

W jaki sposób finansowany jest program?

Visale jest finansowane i zarządzane przez Action Logement, agencję rządową, która dysponuje środkami ze specjalnego podatku uiszczanego przez duże firmy. Podatek ten istnieje od lat 50. i określany jest jako forma „uczestnictwa pracodawców w wydatkach związanych z mieszkalnictwem” („participation des employeurs à l’effort de construction”). Obecnie zapewnia on wystarczające środki do pokrycia kosztów Visale, dzięki czemu uczestnictwo w programie nie wiąże się z żadnymi opłatami. Ani najemca, ani wynajmujący nie ponoszą jakichkolwiek kosztów, kiedy decydują się skorzystać z Visale.

Ponieważ program nie jest wielkim obciążeniem dla budżetu państwa, nie ma konieczności, by nakładać dodatkowy podatek na uczestników rynku najmu. Taki podatek miał zostać wprowadzony w związku z planem stworzenia powszechnego systemu poręczeń GUL. Uczestnictwo w GUL miało być obowiązkowe, a wszystkie opłaty z tytułu najmu planowano obłożyć nowym podatkiem w wysokości 2%. Pozyskanie dodatkowych środków wydawało się koniecznością, ponieważ przewidywano, że system GUL będzie pochłaniał ponad miliard euro rocznie. Kwota ta okazała się tak wysoka, że ostatecznie uznano cały projekt za zbyt kosztowny i postanowiono go zastąpić tańszymi rozwiązaniami. Zamiast systemu powszechnych i obowiązkowych poręczeń wprowadzono GRL, a następnie Visale – programy, w których uczestnictwo jest całkowicie dobrowolne i możliwe tylko wybranych.

12744407_1046159252114455_8791745264744553685_n

Reklama Visale skierowana do wynajmujących (grafika z profilu programu na Facebooku).

Jaki jest zakres i czas trwania poręczenia?

Visale gwarantuje płatność czynszu w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy najmu. Jeśli najemca zalega z płatnościami, wynajmujący zgłasza problem za pośrednictwem serwisu internetowego www.visale.fr. Sprawa załatwiana jest w całości przez internet – przedstawiciele Action Logement rozpatrują zgłoszenie, po czym odpowiadają wynajmującemu za pośrednictwem jego konta w serwisie. Jeśli odpowiedź jest pozytywna, wynajmujący otrzymuje od agencji zaległą kwotę. Jednocześnie na wirtualne konto najemcy trafia wezwanie do zwrotu pieniędzy, które zostały przekazane wynajmującemu. Action Logement akceptuje spłatę należności w ratach, o ile są one uiszczane zgodnie z harmonogramem płatności zdefiniowanym w serwisie. W przypadku gdy najemca nie spłaca długu według harmonogramu, Action Logement podejmuje kroki prowadzące do egzekucji należności oraz zerwania umowy najmu.

Trzeba podkreślić, że Visale to poręczenie, które dotyczy wyłącznie zaległego czynszu. Jego zakres jest więc mniejszy niż w przypadku poprzedniego programu (GRL), ponieważ ten obejmował nie tylko zaległości w płatnościach, ale także szkody powstałe w wyniku użytkowania mieszkania. Obecnie zabezpieczenie się przed tego rodzaju szkodami jest zadaniem dość kłopotliwym. Reguły Visale zabraniają żądać od najemcy, by ten wskazał dodatkowego poręczyciela gotowego do pokrycia kosztów ewentualnej renowacji mieszkania. Wynajmujący może co najwyżej pobrać od najemcy kaucję w wysokości miesięcznego czynszu i wykupić dodatkowe ubezpieczenie na rynku prywatnym. Ponieważ wykupienie takiego ubezpieczenia wydaje się koniecznością, krytycy programu twierdzą, że jest on formą wsparcia sektora ubezpieczeniowego. Według przedstawicieli Krajowego Stowarzyszenia Ochrony Konsumentów i Użytkowników (CLCV) Visale chroni „partykularne  interesy” agentów ubezpieczeniowych, którym nie w smak były plany wprowadzenia systemu powszechnych i kompleksowych poręczeń GUL. Gdyby projekt GUL został urzeczywistniony, wszyscy wynajmujący byliby chronieni na wypadek wystąpienia zaległości czynszowych oraz szkód mieszkaniowych. Zniknęłoby więc zapotrzebowanie na dodatkowe ubezpieczenia.

Czy wynajmujący będą chcieli korzystać z Visale?

O ile uczestnictwo w GUL miało być obowiązkowe, to Visale jest programem dobrowolnym zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego. Jeśli mieszkaniem zainteresowanych jest wiele osób, wynajmujący może swobodnie zdecydować, czy woli kandydata z poręczeniem Visale, czy raczej kogoś dysponującego tradycyjnym poręczeniem. Z punktu widzenia wynajmującego wybór wydaje się prosty: kandydat drugiego typu prezentuje się o wiele bardziej atrakcyjnie, ponieważ dysponuje poręczeniem, które obejmuje cały okres najmu, a oprócz tego ma szeroki zakres (standardowo dotyczy zarówno zaległości czynszowych, jak i kosztów usunięcia szkód powstałych w mieszkaniu). Na takim tle kandydatura uczestnika Visale wypada blado. Nie dość bowiem, że poręczenie z programu jest ważne maksymalnie trzy lata, to jeszcze wiąże się dla wynajmującego z dodatkowym kłopotem – koniecznością wykupienia prywatnego ubezpieczenia na wypadek wystąpienia szkód, których nie pokrywa Visale.

Program został uruchomiony raptem trzy miesiące temu, więc trzeba jeszcze poczekać z oceną jego skuteczności. Na razie jednak wiele wskazuje na to, że rację może mieć Alain Papadopoulos, który na łamach serwisu lesechos.fr krytykuje Visale jako inicjatywę zbyt skromną, by mogła wpływać na rynek najmu. Według niego korzyści płynące z uczestnictwa są zbyt małe, a sam program jest obwarowany zbyt wieloma warunkami, by mógł budzić zainteresowanie. Zdaniem publicysty przewidywana liczba beneficjentów Visale jest zawyżona: „istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że z programu skorzysta od 150 do 200 tysięcy najemców. Jeśli uda się osiągnąć taki wynik, to będzie to zasługa wyłącznie obszarów, w których podaż mieszkań przewyższa popyt, a wynajmujący mają problem ze znalezieniem wypłacalnych najemców”. W rejonach, które cieszą się zainteresowaniem, sytuacja prawdopodobnie się nie zmieni. Mieszkania będą dalej wynajmowane osobom dysponującym tradycyjnymi poręczeniami, a przeprowadzka za pracą będzie w dalszym ciągu ogromnym wyzwaniem dla wszystkich, którzy tradycyjnych poręczeń przedstawić nie są w stanie.

Planowane zmiany w brytyjskim prawie mieszkaniowym – korzystne tylko dla bogatych?

Cameron

David Cameron (zdj. The Guardian)

Kilka dni temu przed budynkiem brytyjskiego parlamentu odbył się protest pod hasłem: „Kill the housing bill” („Precz z projektem ustawy o mieszkalnictwie”). Organizatorzy demonstracji krytykowali planowane zmiany w brytyjskim prawie mieszkaniowym i przekonywali, że „rząd doprowadzi do pogłębienia kryzysu mieszkaniowego”. Przedstawiciel grupy Radical Housing Network nazwał projekt ustawy o mieszkalnictwie „nikczemnym prawodawstwem”, podczas gdy członkowie organizacji Architects for Social Housing stwierdzili, że “dawno nie było w Wielkiej Brytanii propozycji tak niebezpiecznych i dalekosiężnych zmian w prawie”. Które przepisy nowej ustawy o mieszkalnictwie wywołały największe kontrowersje?

  1. Mieszkania komunalne będą wynajmowane na czas określony.

Do tej pory umowy najmu mieszkań komunalnych były zawierane na czas nieokreślony. Według nowych przepisów umowy będą zawierane na czas określony, wynoszący od dwóch do pięć lat. Nie później niż na 6 miesięcy przed upływem terminu umowy najmu wynajmujący będzie zobowiązany przeanalizować sytuację mieszkaniową najemcy, a następnie zadecydować, czy chce mu zaproponować kolejną umowę. Jeśli wynajmujący nie zaoferuje najemcy kolejnej umowy, najemca będzie miał możliwość odwoływania się od tej decyzji. Trudno powiedzieć, na ile skuteczny będzie jego głos sprzeciwu, ponieważ ustawa nie zdefiniowała procedury odwoławczej w sposób precyzyjny.

Zawieranie umów na czas określony ma prowadzić do efektywniejszego wykorzystywania zasobów komunalnych i udostępniania ich tym osobom, które rzeczywiście ich potrzebują. Efektywność ma jednak swój koszt – krytycy zauważają, że umowy na czas określony odbierają mieszkańcom poczucie bezpieczeństwa i uniemożliwiają tworzenie trwałych wspólnot sąsiedzkich. Danny Dorling, profesor geografii Uniwersytetu Oksfordzkiego, podkreśla, że nowe prawo jest dowodem na istnienie rozdźwięku między politykami a ich elektoratem. Według niego:

Projekt ustawy o mieszkalnictwie pokazuje, że rządzący nas nie rozumieją. Nie wiedzą, dlaczego ważne jest poczucie bezpieczeństwa płynące z umowy na czas nieokreślony, dlaczego ważna jest świadomość, że będziesz mógł dalej mieszkać w tym samym domu, podczas gdy twoje dzieci będą dorastać i chodzić do szkoły, że nie będziesz musiał się ciągle przeprowadzać, a twoje dzieci nie będą musiały co chwilę zmieniać szkoły.

  1. Będzie się podwyższać czynsze lokatorom mieszkań komunalnych, którzy zarabiają więcej niż wyznaczony limit.

Zgodnie z polityką „pay to stay” („zapłać, aby zostać”) mieszkańcy, którzy zarabiają więcej niż wyznaczony limit, zostaną postawieni przed wyborem: albo się wyprowadzić, albo płacić wyższy czynsz. Nie wiadomo, jak będą obliczane podwyżki czynszów, ponieważ ustawa pozostawia to do decyzji sekretarza stanu. Sekretarz stanu będzie decydować, czy czynsze powinny być zrównywane ze średnimi czynszami na rynku prywatnym, czy może powinny być obliczane w odniesieniu do innych wskaźników. W ustawie nie ma też dokładnych wytycznych dotyczących sposobu, w jaki wyznaczane będą limity dochodów. Z informacji na stronie Parlamentu wynika, że limity te będą najprawdopodobniej dość niskie: 40 tysięcy funtów rocznie w przypadku mieszkańców Londynu i 30 tysięcy funtów rocznie w przypadku pozostałych Brytyjczyków.

Rząd prezentuje politykę „zapłać, aby zostać” jako narzędzie sprawiedliwości społecznej i twierdzi, że dzięki temu rozwiązaniu „lokatorzy z wyższymi dochodami będą płacić czynsze odpowiadające ich możliwościom finansowym, podczas gdy osoby, które naprawdę potrzebują pomocy, będą dalej taką pomoc otrzymywać”. Nie brakuje jednak krytyków, którzy twierdzą, że „zapłać, aby zostać” będzie promować bierność, ponieważ wielu lokatorom przestanie zależeć na zwiększaniu swoich zarobków. Dawn Foster alarmuje na łamach „The Guardian”: „Polityka Torysów będzie zachęcać ludzi, by mniej pracowali, bo inaczej stracą swoje domy”. Wątpliwości budzi także sposób obliczania dochodów, które staną się podstawą do ewentualnych podwyżek. Nie wiadomo, czy będą się liczyły dochody bieżące czy (na przykład) zeszłoroczne, ani w jaki sposób będzie się kalkulować dochody osób pracujących w zmiennym wymiarze godzin. Wprowadzenie w życie polityki „zapłać, aby zostać” będzie więc – co zauważa Ann Williams z portalu openDemocracy – „niezwykle skomplikowane, a poza tym będzie wiązało się z ogromnymi kosztami administracyjnymi”.

  1. Państwo będzie zachęcać deweloperów do budowy „starter homes”, czyli „domów startowych” (przeznaczonych dla osób, które nie posiadają jeszcze nieruchomości).

Według nowych przepisów władze będą przekazywać prywatnym deweloperom tereny postindustrialne przeznaczone pod ponowną zabudową, tzw. „brownfields”. Deweloperzy nie tylko będą przejmować grunty publiczne, ale też zostaną zwolnieni z wielu opłat planistycznych – wszystko to pod warunkiem, że będą budować „domy startowe”, a następnie sprzedawać je z rabatem wybranym nabywcom. Rabat w wysokości 20% w stosunku do cen rynkowych będzie przysługiwać osobom, które nie posiadają jeszcze nieruchomości i nie przekroczyły 40 roku życia. Grupa docelowa programu „Domów Startowych” będzie więc podobna jak w przypadku polskiego „Mieszkania dla Młodych”.

Maksymalne ceny „domów startowych” będą ustalane przez państwo i według aktualnych ustaleń mają one wynosić: 250 tysięcy funtów w przypadku nieruchomości poza Londynem i 450 tysięcy funtów w przypadku nieruchomości w Londynie. Nie są to wcale ceny niskie, ponieważ – jak wylicza organizacja Shelter – na zakup domu z programu będzie mogła sobie pozwolić tylko 1/3 najbogatszych londyńczyków. W przypadku osób zarabiających tzw. „living wage” (pensję wystarczającą na utrzymanie) dostępność domów startowych będzie jeszcze mniejsza. Według organizacji Shelter osoby o takich dochodach będą kwalifikować się do programu tylko w 2 (dwóch) % najtańszych regionów Wielkiej Brytanii. Większość z 200 tysięcy domów startowych trafi więc do osób dość zamożnych, podczas gdy biedni będą skazani na najem nieruchomości z rynku prywatnego. Krytykuje to Dan Wilson Craw z organizacji Generation Rent, który przewiduje, że 5 milionów Brytyjczyków

będzie musiało wynajmować na rynku prywatnym i wydawać na czynsze połowę swoich dochodów. Gdyby David Cameron zmienił priorytety i skupił się na budowie mieszkań komunalnych, to wreszcie uporałby się z kryzysem braku tanich mieszkań. W miarę jak zmniejszałby się popyt na najem mieszkań z rynku prywatnego, spadałaby czynsze, a najemcy mieszkań z rynku prywatnego mogliby zacząć oszczędzać na mieszkania własnościowe.

  1. Zmniejszy się liczba mieszkań komunalnych, ponieważ władze lokalne będą zobowiązane sprzedawać mieszkania o wysokiej wartości rynkowej.

Jeśli zwolni się mieszkanie komunalne o wysokiej wartości rynkowej (np. położone w modnej dzielnicy), władze lokalne będą musiały je sprzedać. Dochody w teorii mają zostać wykorzystane do budowy nowych mieszkań komunalnych, ale mało kto wierzy w obietnice zastępowania każdego sprzedanego mieszkania komunalnego innym, nowo wybudowanym. Według Licencjonowanego Instytutu Mieszkalnictwa (Chartered Institute of Housing) zastępowanie mieszkań komunalnych na zasadzie 1:1 jest nierealne, ponieważ obecnie jedna nowa nieruchomość przypada średnio na dziesięć sprzedanych.  Zdarza się, że nawet zastępowanie na zasadzie 1:10 nie dochodzi do skutku – tak dzieje się chociażby w Manchesterze, gdzie w miejsce 960 mieszkań komunalnych sprzedanych od roku 2012 powstały zaledwie dwa nowe.

Organizacja Shelter ocenia, że nowe przepisy doprowadzą do redukcji liczby mieszkań komunalnych o co najmniej 113 tysięcy. Zmiany w prawie będą najbardziej odczuwalne w Londynie – specjaliści wyliczyli, że przynajmniej 60% mieszkań komunalnych w dzielnicach Camden i Islington zostanie zakwalifikowanych jako nieruchomości o wysokiej wartości rynkowej, a następnie sprzedanych. Tym samym drastycznie zmniejszy się liczba tanich mieszkań do wynajęcia w centrum stolicy. Jak zauważa Aditya Chakrabortty na łamach „The Guardian”:

Wystarczy popatrzeć na to, co już się dzieje na rynku prywatnym, gdzie biedniejsze rodziny są wypychane na peryferia. Za sprawą nowych przepisów centrum miasta stanie się enklawą zarezerwowaną tylko dla bogaczy.

Aditya Chakrabortty bezlitośnie podsumowuje rozwiązania proponowane w ustawie o mieszkalnictwie:

To nie jest poważna polityka mieszkaniowa. To śmiertelny cios wymierzony w mieszkalnictwo komunalne w centralnym Londynie i zmasowany atak na lokatorów mieszkań komunalnych w pozostałych częściach kraju. Deweloperzy dostaną dziesiątki miliardów funtów z kieszeni podatników na poczet budowy ‘przystępnych cenowo’ domów, których ceny będą zbyt wysokie dla większości Brytyjczyków. Tak właśnie wygląda ideologia w postaci czystej – tylko cienki woal retoryki przykrywa bezwstydny transfer pieniędzy i zasobów, które zabierane są biednym i przekazywane bogatym.

Czy rzeczywiście planowane zmiany w brytyjskim prawie mieszkaniowym zasługują na tak surową ocenę? Warto zadać sobie to pytanie w kontekście najnowszego raportu fundacji Habitat for Humanity pt. „Mieszkalnictwo w Polsce”. Z raportu wynika, że wielu polskich samorządowców chciałoby wprowadzenia umów na czas określony w przypadku mieszkań komunalnych (s. 154). Z ust polskich urzędników padają też postulaty, by okresowo weryfikować dochody lokatorów i by zmuszać osoby o zbyt wysokich zarobkach do zwalniania mieszkań komunalnych (ss. 177-178). Czy w istocie więc są to pomysły, których nie należy wprowadzać do prawa mieszkaniowego? I czy naprawdę rację mają ci, którzy krytykują program „domów startowych” oraz plany sprzedaży mieszkań komunalnych o wysokiej wartości, przedstawiając je jako rozwiązania, na których skorzystają co najwyżej osoby zamożne?

Dom bez mężczyzn – czy jest potrzebny każdej kobiecie?

„Czy ja w ogóle jestem kobietą?” – takie pytanie zadałam sobie przy lekturze tekstu „Tylko dla kobiet! Kobiece społeczności, do których mężczyznom wstęp wzbroniony” opublikowanego na portalu foch.pl. Jego autorka, Kasia Nowakowska, opisuje społeczności zamieszkiwane wyłącznie przez kobiety, po czym wysnuwa następujący wniosek:

każda kobieta, i cała redakcja Focha (zwana niekiedy grupą wsparcia) potwierdzi: gdy jesteś w potrzebie zrozumieją cię i pomogą inne kobiety. Nawet jeśli jesteś typem kobiety, która niespecjalnie dobrze czuje się w czysto kobiecym środowisku. Czasem jednak zwyczajnie go potrzebujesz.

Kiedy przeczytałam te słowa, zaczęłam się zastanawiać, czy coś jest nie tak z moją kobiecością, skoro nigdy nie czułam potrzeby, by mieszkać w towarzystwie samych kobiet.  Tekst z lifestylowego portalu zachwiał moją tożsamością płciową skuteczniej niż najbardziej radykalne publikacje oskarżane o promocję „ideologii gender”. „Może w głębi duszy brakuje mi czysto kobiecego środowiska, tylko nawet nie zdaję sobie z tego sprawy?” – próbowałam pocieszyć się myślą, że wszystkiemu winny jest patriarchat, który stłamsił we mnie naturalne kobiece pragnienia. Niestety nic nie wyszło z moich starań, by wyobrazić sobie, jak twardy obcas patriarchatu wgniata te potrzeby w ziemię. Zamiast tego przed oczami stanęła mi Kasia Nowakowska w roli żeńskiego odpowiednika profesora Bladaczki. Nie mogłam oprzeć się wizji, w której autorka artykułu wywołuje mnie do tablicy, a potem ze zniecierpliwieniem tupie nogą, gdy słyszy, że nie potrzebuję przestrzeni do celebrowania solidarności jajników: „Jak to nie potrzebuje, jeśli tysiąc razy tłumaczyłam, że potrzebuje”.

Celebracja solidarności jajników ;) (fot. Pixabay CC0).

Celebracja solidarności jajników ;) (zdj. Pixabay).

Podobna scena pojawiła się w mojej głowie, kiedy wróciłam do fragmentu, w którym Kasia Nowakowska wyjaśnia, dlaczego domy bez mężczyzn nie mają nic wspólnego z seksizmem:

Kobiety wybierające przestrzenie i wspólnoty “tylko dla kobiet” narażają się niekiedy na zarzut seksizmu. No bo jak to tak? Bez mężczyzn? Seksizm i wykluczenie! Jednak, jak przekonują psychologowie, wsparcie i zrozumienie, które otrzymują kobiety w jednopłciowych społecznościach pozwala im na większą pewność siebie i rozwój. Niektórzy doszukują się tu przyczyn historyczno-biologicznych, a nawet ewolucyjnych: mężczyźni od zarania dziejów opuszczali wspólnoty, by polować, walczyć, zaś tzw. życiem codziennym zajmowały się społeczności złożone głównie z kobiet. Stąd rozumienie wzajemnych emocji i umiejętność udzielenia sobie wsparcia w chwilach kryzysu jest znacznie bardziej rozwinięta między kobietami.

Tym razem wyobraziłam sobie, jak dostaję lekcję: „Jak to seksizm, jeśli tysiąc razy tłumaczyłam, że nie seksizm”, a dodatkowo palec nauczycielki wskazuje mi „psychologów”, którzy rozumieją moje potrzeby lepiej niż ja sama. Niestety dla Kasi Nowakowskiej nie przyjęłam twierdzeń ekspertów na wiarę, ale postanowiłam ustalić, na jakich naukowych podstawach się opierają.  W ramach zadania domowego przeczesałam internet, by znaleźć wyniki badań potwierdzających, że kobiety rzeczywiście rozwijają się lepiej, gdy przebywają z dala od mężczyzn.

Alapine Community - amerykańska wspólnota lesbijek (zdj. boywoman.wordpress.com)

Amerykańska wspólnota Alapine Community (zdj. boywoman.wordpress.com)

Już po minucie stało się dla mnie jasne, kogo autorka artykułu miała na myśli, kiedy wspominała o psychologach. Na blogu „No men allowed” (poświęconym kobiecym społecznościom z różnych części świata) trafiłam na następujący komentarz psycholożki klinicznej Bhavny Negandhi:

Kiedyś mężczyźni wychodzili na polowania, a kobiety zostawały same. Nawzajem pomagały więc sobie przy opiece nad dziećmi, wspólnie spędzały czas, dzieliły się odczuciami i gawędziły w kobiecym gronie.

Nawet teraz – w czasach, gdy mężczyźni zwracają się do kobiet po emocjonalne wparcie – kobiety nie uzyskują podobnego wsparcia od mężczyzn. Kobiety wolą, by wsparcie emocjonalne dawały im inne kobiety, co pozwala przypuszczać, że chęć przebywania w społecznościach bez mężczyzn wynika u nich z potrzeby uzyskiwania wsparcia (związanego z życiem emocjonalnym, a także z praktycznymi aspektami życia).

Niestety poza tym jednym cytatem nie doszukałam się żadnych innych wzmianek o Bhavnie Negandhi. Żadnych artykułów naukowych, informacji o publikacjach książkowych, absolutnie nic. Nie ustaliłam więc, skąd psycholożka zaczerpnęła daleko idące wnioski o korzystnym wpływie czysto kobiecego środowiska na rozwój kobiet. Czy konkluzje te oparła na wynikach jakichś badań, a jeśli tak, to przez kogo przeprowadzonych i na ile wiarygodnych? Kto to wie…

Ostatecznie nie znalazłam żadnych informacji o badaniach przeprowadzonych na społecznościach, które zamieszkiwane są wyłącznie przez kobiety. Zaczęłam więc wczytywać się w publikacje o nieco podobnej tematyce, a mianowicie w teksty poświęcone szkołom dla dziewcząt. Obiło mi się o uszy, że uczennice takich szkół uzyskują lepsze wyniki w nauce, są bardziej pewne siebie i częściej wybierają zawody związane z przedmiotami ścisłymi. Czy jednak rzeczywiście dziewczęta rozwijają się lepiej, gdy nie muszą rywalizować z chłopcami w jednej klasie? Czy powinnam uważać się za ofiarę koedukacji i wzdychać, że pewnie stałabym się drugą Skłodowską-Curie, gdyby było mi dane uczyć się z dala od chłopców?

Ciekawe, czy uczyły się w szkole tylko dla dziewcząt (fot. solvay.com)

Ciekawe, czy uczyły się w szkole tylko dla dziewcząt… (zdj. solvay.com)

Raczej nie mam podstaw, by się nad sobą użalać, bo wyniki badań dotyczących szkół jednopłciowych są mocno niejednoznaczne. Problem stanowi przede wszystkim metodologia – niezwykle trudno jest opracować badanie, które udowodniłoby, że nieobecność chłopców w klasie korzystnie wpływa na rozwój intelektualny dziewcząt. Niewiele przecież znaczy samo stwierdzenie, że uczennice szkół żeńskich uczą się lepiej od rówieśniczek ze szkół koedukacyjnych. Trzeba jeszcze wykazać, że sukcesy tych pierwszych mają związek z edukacją w ramach jednopłciowych klas i że nie wynikają one z innych czynników, np. poziomu wykształcenia rodziców czy ogólnej jakości nauczania w poszczególnych placówkach. Jest to na tyle karkołomne zadanie badawcze, że większość naukowców sromotnie na nim poległo. Jak wynika z ustaleń amerykańskiego Departamentu Edukacji, spośród 2200 badań poświęconych szkołom jednopłciowym zaledwie 40 nie zawiera rażących błędów metodologicznych. Starannych badań jest mało i niewiele z nich wynika – ich autorzy nie przesądzają, co jest źródłem częstszych sukcesów dziewcząt, które uczą się w szkołach żeńskich. Innymi słowy, brakuje dowodów potwierdzających, że dziewczętom służy nauka w środowisku wolnym od testosteronu. Jeśli niektórzy uczeni forsują taką tezę, to albo opierają się na nierzetelnych badaniach, albo formułują mgliste refleksje w stylu słów Bhavny Negandhi o kobietach, które „wolą, by wsparcie emocjonalne dawały im inne kobiety”.

Co z tego wszystkiego wynika w kontekście artykułu Kasi Nowakowskiej? Przede wszystkim wątpliwość, czy rzeczywiście czysto kobiece środowisko jest bardziej korzystne dla rozwoju kobiet. Moim zdaniem nie ma podstaw, by tak twierdzić, a tym bardziej, by automatycznie oczyszczać kobiece społeczności z zarzutów o „seksizm i segregację”. Jaka jest bowiem istotna różnica między wspólnotą złożoną z samych kobiet a wspólnotą, której członkami mogą być wyłącznie mężczyźni? Moim zdaniem żadna – uważam, że wszystkie jednopłciowe społeczności są w gruncie rzeczy seksistowskie, ponieważ opierają się na wykluczeniu osób, które należą do płci przeciwnej lub nie pasują do prostego podziału na męskie/kobiece.

Kenijska społeczność Umoja (zdj. theguardian.com)

Kenijska wspólnota Umoja (zdj. theguardian.com)

Choć nie mam nic przeciwko istnieniu takich jednopłciowych grup (przy założeniu, że udział w nich jest całkowicie dobrowolny i istnieją też grupy mieszane), to zasadniczo wydaje mi się, że nie są one najlepszą formą promocji praw kobiet czy równości płci. Podzielam więc refleksje Jayati Ramakrishnan, która w następujący sposób pisze o kenijskiej wspólnocie Umoja zamieszkiwanej przez ofiary przemocy seksualnej:

Czy mężczyźni nie są dopuszczani do wspólnoty, aby w skuteczny sposób zwrócić uwagę na kwestię równości płci, czy może chodzi o to, aby odsunąć na bok problem przemocy i przyznać, że jest on nierozwiązywalny, choć w rzeczywistości trzeba stawić mu czoła?

Społeczność złożona z samych kobiet może w określonych warunkach łagodzić traumę związaną z przemocą seksualną, ale ostatecznie jest to forma unikania problemu, ponieważ poprzez segregację płci sugeruje się, że kobiety powinny być traktowane inaczej niż mężczyźni.

Najlepszym rozwiązaniem byłoby promowanie równości płci wśród chłopców oraz budowanie kultury, w której kobiety otaczane byłyby szacunkiem. Choć to trudne wyzwanie, to jednak prawdziwą oznaką postępu byłaby sytuacja, w której kobiety mogłyby mieszkać w jednej społeczności z mężczyznami i nie musiałyby bać się przemocy seksualnej czy dyskryminacji ze względu na płeć.

Takie społeczności na szczęście już istnieją. I myślę, że to właśnie ich – a nie czysto kobiecych enklaw – potrzebuje każda kobieta. I każdy człowiek.