Dlaczego wybieram najem zamiast kredytu hipotecznego? (na marginesie książki „Wynajęcie” Natalii Fiedorczuk)

Ostatnio coraz częściej w rozmowach z moimi rówieśnikami (czyli osobami w wieku około 27 lat) pojawia się temat kredytów hipotecznych. Bez kredytów nieruchomości kupują naprawdę nieliczni i w 100% przypadków są to zakupy finansowane nie z własnej kieszeni, lecz z kieszeni bardzo majętnych i hojnych rodziców. Przytłaczająca większość moich znajomych takich rodziców nie ma, więc nadzieje o własnym lokum pozostaje im wiązać z uzyskaniem kredytu hipotecznego. W czasach kryzysu i umów śmieciowych mało kto oceniany jest przez banki jako godny kredytu, przez co moi znajomi rozmawiają nie o zdolności kredytowej, ale o jej braku. Brak ten odczuwany jest przez nich jako dotkliwy, bo uniemożliwia realizację marzenia o własnym domku i „byciu na swoim”. Co pozostaje? Albo mieszkanie z rodzicami, albo najem. Oba te rozwiązania postrzegane są przez moich znajomych jako tymczasowe i wysoce niesatysfakcjonujące. Dla mnie jednak najem jest rozwiązaniem optymalnym przynajmniej na najbliższe kilka lat, podczas gdy od kredytu hipotecznego chcę się do końca życia trzymać z daleka. Dlaczego?

Po pierwsze zależy mi na wolności i mobilności. Bardzo odpowiada mi to, że nie mam zbyt wysokich regularnych wydatków i nie muszę planować kolejnych kilkunastu lat życia pod kątem regularnego spłacania rat kredytu. Jeśli więc pewnego dnia stwierdzę, że chcę zawiesić działalność gospodarczą i wyjechać w dłuższą podróż, to zobowiązania wobec banku nie będą stały mi na przeszkodzie. Kredyt nie będzie mnie uziemiał, dzięki czemu łatwiej będzie mi podejmować decyzje ryzykowne finansowo (jak tę o zawieszeniu działalności). Oczywiście łatwiej będzie mi się też przeprowadzać, bo nie będę musiała martwić się, jak upłynnić nieruchomość obciążoną kredytem (co pewnie nie należy do najłatwiejszych).

Czy przedkładanie wolności i mobilności nad bycie na swoim to oznaka niedojrzałości? Dla mnie nie, bo bardziej niedojrzałym wydaje mi się lekkomyślne branie kredytu bez dokładnej analizy własnej sytuacji finansowej czy bliższego przyjrzenia się sytuacji na rynku nieruchomości. Chyba jednak większość polskiego społeczeństwa inaczej zapatruje się na kwestię związku między dojrzałością a dążeniem do posiadania nieruchomości (nawet za cenę kredytu). Badania polskich socjologów jasno pokazują, że w umysłach Polaków wejście w dorosłość jest ściśle powiązane z przejściem „na swoje”. Powszechnie uważa się w naszym kraju, że człowiek staje się dojrzały, kiedy uzyskuje status właściciela nieruchomości. Tak jasno wynika z badań omówionych w jedynej chyba polskiej książce poświęconej najmowi mieszkań jako zjawisku socjologicznemu: tomowi „Wynajęcie” Natalii Fiedorczuk.

images

Warto sięgnąć do dwóch ostatnich esejów zamieszczonych w „Wynajęciu”, gdzie autorzy (poznańscy socjologowie) przytaczają fragmenty wypowiedzi Polaków na temat najmu. Z wypowiedzi tych wypływa następujący wniosek (M. Skowrońska, „Wynajmowane i własne”, w: N. Fiedorczuk, Wynajęcie, s. 134-135):

kupno mieszkania na własność traktowane jest jako naturalne przejście do dorosłości i wstąpienie do grona normalnego społeczeństwa (…). Tym, co przystoi młodzieży, w przeciwieństwie do osób, które założyły już własną rodzinę, jest tymczasowość (prowizorka, na przykład rzeczy w kartonach), ciasnota (przez pewien czas można ją znieść), meble z przypadku i niestandardowy układ mebli (brak sofy, kanapy, zamykanych szaf i szafek). (…) Te właśnie cechy wiążą się z wynajmem. Założenie rodziny, stanowiące akces do dorosłości, jest kluczowym momentem biograficznym, sytuacją nieodwołalnego przekroczenia granicy („te lata już minęły”) – za tą granicą obowiązują zupełnie inne zasady. Dofinansowany przez rząd program kredytowy „Rodzina na swoim” znakomicie ilustruje tę tendencję. Jak rodzina – to na swoim; lepsze ciasne, ale własne, na kredyt, ale nie ładujesz pieniędzy w kieszeń właściciela i wiesz, że to twoje.

Lektura „Wynajęcia” dość skutecznie zniechęca do wynajmowania mieszkań. Ponieważ autorzy esejów są socjologami i relacjonują opinie dominujące w społeczeństwie, w ich tekstach znaleźć można przede wszystkim krytykę najmu jako rozwiązania podrzędnego w stosunku do posiadania na własność. Z książki wyłania się więc obraz najemcy jako niedojrzałego, ubogiego nieudacznika, zmuszonego zamieszkiwać przestrzeń, o której nie może samodzielnie decydować. W oczach społeczeństwa najemca to człowiek z definicji nieszczęśliwy, ponieważ w wynajmowanym mieszkaniu nie może poczuć się „u siebie”. Zadomowienie uniemożliwia mu ogrom przedmiotów pozostawionych na miejscu przez właściciela mieszkania. Przedmioty te są często stare i byle jakie, a najemca nie może nic z nimi zrobić, bo właściciel nie zgadza się, żeby je wyrzucić czy chociażby przesunąć. Taki obraz najmu budują z jednej strony eseje zamieszczone w „Wynajęciu”, a z drugiej towarzyszące tekstom zdjęcia, które zostały dobrane w sposób bardzo tendencyjny. Ponieważ pomysłodawczyni tomu, Natalia Fiedorczuk, ściągnęła z internetu fotografie wyłącznie najbrzydszych mieszkań na wynajem, oglądający je czytelnik nie może oprzeć się wrażeniu, że mieszkania na wynajem to praktycznie zawsze przestrzenie brzydkie i przytłaczające. Czy tak jednak jest rzeczywiście? Czy najem to naprawdę nieopłacalne rozwiązanie wybierane wyłącznie przez ludzi niedojrzałych i niezaradnych życiowo?

Tak według książki Natalii  Fiedorczuk wygląda typowe mieszkanie na wynajem.

Tak według książki Natalii Fiedorczuk wygląda typowe mieszkanie na wynajem.

By odpowiedzieć w miarę wiarygodnie na to pytanie, trzeba przyjrzeć się rynkowi nieruchomości oraz znaleźć dane liczbowe, które potwierdzałyby, że najem istotnie opłaca się mniej niż zakup mieszkania. Bez takich danych przedkładanie zakupu nad najem nie jest wcale oczywiste i wydaje się być motywowane bardziej mitem „bycia na swoim” niż staranną analizą opłacalności zakupu i najmu. Jak się okazuje, wielu osobom decydującym się na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego taka staranna analiza nie jest potrzebna. Przyjmują za pewnik, że zakup opłaca się bardziej. Socjolog, Mikołaj Lewicki, tak relacjonuje badania przeprowadzone na Polakach z kredytem hipotecznym (cytat za “Zielonymi wiadomościami”):

W naszych rozmowach pytaliśmy o relacje między wynajmowaniem a kupnem mieszkania i bardzo rzadko zdarzało się, że ludzie mają to ułożone od strony kalkulacyjnej, że np. wiedzą, że rata kredytowa jest mniejsza niż wynajmowanie mieszkania. Kiedy dopytywaliśmy o obecne koszty najmu, operowali cenami sprzed paru lat. Ludzie z hipoteką nie traktują mieszkania jako towaru. Ważne jest moralne zaangażowanie we własność. Zawsze padało to zdanie, że lepiej jest mieć swoje, niż płacić komuś. Nie pojawiał się taki punkt widzenia, że ktoś chce być mobilny, i nie chce brać na siebie zobowiązania, które będzie go uziemiać. Bo kredyt oczywiście uziemia…

Jak więc wygląda najem mieszkania od strony kalkulacyjnej? Czy rzeczywiście nierozsądnie jest „płacić komuś” zamiast „być na swoim”? Bardzo ciekawe wyliczenia znalazłam na blogu W domach z betonu, którego autor odpowiada m.in. na pytanie „Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?” Z jego starannych i przekonujących analiz wynika, że w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości zakup mieszkania jest nieopłacalny ze względu na perspektywę wzrostu wysokości stóp procentowych (a tym samym kosztowności kredytu) przy jednoczesnej perspektywie spadku wartości zakupionej nieruchomości. Tym samym potwierdza się moje przeczucie, że zaciąganie kredytu na 200 tysięcy po to, by kupić od dewelopera kawalerkę za 7 tysięcy za metr jest niczym więcej jak wyrzucaniem pieniędzy w błoto.

Rozsądniej jest wynajmować i w międzyczasie odkładać na ewentualny zakup nieruchomości w momencie, gdy ceny spadną do rozsądnego poziomu. Odkładanie pieniędzy jest możliwe, ponieważ najem staje się powoli coraz tańszy. Podaż na rynku nieruchomości na wynajem stale rośnie, a (jak wyjaśnia autor bloga W domach z betonu w świetnym wpisie „Luźne dywagacje na temat wynajmu mieszkań”) rosnącej podaży zacznie niebawem towarzyszyć wyraźny spadek popytu. Tym samym powinno wkrótce dojść do znacznego spadku cen. Nie mogę się tego doczekać, bo absurdalnym stanem rzeczy wydaje mi się to, że najem mieszkania jest ciągle droższy np. we Wrocławiu niż w wielu niemieckich miastach (informacja za Gazetą Wyborczą).

Choć ceny nieruchomości na wynajem nie są jeszcze w pełni satysfakcjonujące, to jedno udało się już osiągnąć. Na rynku podaż jest na tyle duża, że najemcy nie muszą decydować się na wynajmowanie mieszkań zapchanych bibelotami należącymi do właścicieli. Mogą przebierać w ofertach mieszkań nieumeblowanych lub umeblowanych w podstawowe sprzęty. Mieszkania pokazane na zdjęciach w „Wynajęciu” stają się w rezultacie coraz mniejszym ułamkiem rynku nieruchomości. W miarę jak rośnie podaż mieszkań na wynajem, coraz częściej to najemcy, a nie wynajmujący, dyktują warunki dotyczące wyposażenia i umeblowania. Najemcy stopniowo wychodzą więc z pozycji petentów, którzy muszą potulnie dostosowywać się do przestrzeni stworzonych przez wynajmujących.

Mam nadzieję, że stopniowo najemcom uda się też pozbyć opinii niedojrzałych nieudaczników. Na taką bowiem opinię żaden człowiek nie zasługuje tylko z tego powodu, że nie chce wikłać się w kredyty opiewające na setki tysięcy złotych.

Źródło zdjęcia: Gazeta Wyborcza

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s