Tag Archives: eksmisje

Po lekturze „Evicted” Matthew Desmonda – 3 pytania, które warto sobie zadać o eksmisję na bruk

evicted_desmond-1024x628

Matthew Desmond (zdj z tracking-board.com).

W książce „Evicted: Poverty and Profit in the American City” („Eksmitowani – bieda i zysk w amerykańskim mieście”) Matthew Desmond przełożył na zrozumiały język wyniki setek badań na temat eksmisji prowadzonych przez socjologów i ekonomistów. Pokazał prawdziwe historie 8 niezamożnych rodzin, które zostały wielokrotnie zmuszone do opuszczenia wynajmowanych domów i mieszkań. Opisał ich losy szczegółowo i przejmująco, ponieważ przez ponad rok mieszkał z nimi po sąsiedzku. Najpierw wynajmował przyczepę w trailer parku (czyli osiedlu mobilnych domów przeznaczonych dla osób o niskich dochodach), a potem dzielił z kilkoma lokatorami dom położony w getcie. Jego zaangażowanie przyniosło imponujące efekty – napisał książkę, która idealnie łączy poruszające historie jednostek z rzeczowym opisem szerszego problemu.

„Evicted” nie jest suchym raportem przeznaczonym wyłącznie dla osób zajmujących się polityką mieszkaniową, ale lekturą obowiązkową dla każdego, kto chce zrozumieć, jak bardzo kształt rynku mieszkaniowego wpływa zarówno na jakość życia osób niezamożnych, jak i na funkcjonowanie lokalnych społeczności. Jej wartość doceniły już setki krytyków – trafiła na wiele list najlepszych książek 2016 roku (m.in. przygotowanych przez The New York Times czy Washington Post) i została obsypana nagrodami, np. w kwietniu uhonorowano ją nagrodą Pulitzera jako „najlepszą książkę non-fiction”. Wzbudziła też zainteresowanie czytelników za oceanem – do tego stopnia, że kiedy na wakacjach w Toronto weszłam do przypadkowej księgarni, nie musiałam pytać o możliwość sprowadzenia „Evicted” na zamówienie. Książka leżała wyeksponowana zaraz przy wejściu, na półce z bestsellerami.

Moje wakacje przypadły na okres, który niespodziewanie okazał się kluczowy dla rozwoju sytuacji mieszkaniowej w Polsce. W lipcu pojawił się projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości i nie minęły dwa tygodnie, a przyjęły go i Sejm, i Senat. Po powrocie do Polski zapoznałam się z treścią tej ustawy i porzuciłam wszelkie nadzieje związane z budową niedrogich mieszkań na wynajem, którą obiecywano w ramach Mieszkania Plus. Okazało się, że państwo zapewni „rozsądny dochód” deweloperom, którzy będą budować mieszkania na gruntach otrzymanych z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Po pierwsze, nie wszystkie wybudowane mieszkania będą trafiały do najemców z Mieszkania Plus – 30% będzie wynajmowana na wolnym rynku. Po drugie, deweloperzy nie będą musieli obawiać się, że najemcy z Mieszkania Plus będą płacić tak mało, że dojdzie do spadku wysokości średnich stawek czynszów. Maksymalna wysokość ich czynszów będzie co prawda regulowana, ale na razie wszystko wskazuje na to, że będzie ona odpowiadać aktualnym średnim rynkowym.

W propozycji rozporządzenia Rady Ministrów regulującego czynsze wyczytałam, że dla Warszawy maksymalna stawka będzie początkowo wynosić 42 zł za mkw. – co oznacza, że deweloperzy będą mogli pobierać nawet 2100 zł za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Najemcy będą dodatkowo ponosić opłaty administracyjne i licznikowe, więc w sumie wynajem 50 mkw. będzie mógł kosztować ich nawet 2500-2600 zł miesięcznie. Trudno uznać to za atrakcyjną ofertę dla osób niezamożnych, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt mieszkaniowy – a przecież to do nich w teorii jest kierowana oferta mieszkań, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości czytałam równolegle z „Evicted”. Nic więc dziwnego, że szczególne wrażenie zrobiły na mnie te fragmenty ustawy, które z jednej strony wskazują, że mieszkania mają być przeznaczone w pierwszej kolejności dla osób niezamożnych (w tym starszych i niepełnosprawnych), a z drugiej – umożliwiają eksmisję takich osób na bruk, tj. bez prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Dla zainteresowanych: są to art. 56.3 (kryteria pierwszeństwa w zawieraniu umowy najmu) i art. 19f.3 (zgoda najemcy na eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego).

Żałowałam, że „Evicted” nie zostało jeszcze wydane w Polsce, ponieważ najchętniej dałabym tę książkę w prezencie każdemu, kto twierdzi, że ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości korzystnie wpłynie na sytuację mieszkaniową w Polsce, a także pozwoli zrównoważyć interesy wynajmujących i najemców. Egzemplarz ze specjalną dedykacją przekazałabym prezesowi deweloperskiej firmy Grupa Inwest Piotrowi Hofmanowi, który publicznie zbagatelizował znaczenie nowych przepisów dotyczących eksmisji, mówiąc serwisowi money.pl:

ustawodawca przewidział bardzo ograniczone i jasno sprecyzowane możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Są to: zaleganie z płatnościami czynszu łącznie ponad 4 miesiące, używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub dalsze podnajmowanie lokalu bez pisemnej zgody właściciela. Każdy z najemców podpisując umowę będzie miał zatem świadomość, jakie są warunki najmu i jego zasady.

Czy to rzeczywiście są to tak bardzo ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego? Czy nie powinniśmy się przejmować tym, że najemcy, którym zostaną wypowiedziane umowy na wyżej wymienionych podstawach, nie będą mogli bronić swoich racji w sądzie? Mam wrażenie, że mało kto wczytał się w wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, który wezwał prezydenta, by nie podpisywał ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rzecznik Praw Obywatelskich jasno wytłumaczył, że najemca nie będzie wcale równorzędnym partnerem dla wynajmującego:

Zgodnie z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu wcześniej oświadczeniu w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym – art. 766 k.p.c.) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. W tym przypadku sąd nie orzeka eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu. W ogóle nie dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego. (…)

Nie do zaakceptowania jest – w mojej ocenie – przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika (zgodnie z regulacją art. 1046 § 51 k. p. c.) do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny.

Jeszcze lepiej te nierówności w stosunkach między wynajmującymi i najemcami pokazuje Matthew Desmond. W „Evicted” odnosi się do każdego z 3 podstawowych powodów, które już niedługo staną się w Polsce podstawą do eksmisji na bruk:
1. zaległości w płatnościach czynszu
2. wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo – poprzez swoje niewłaściwe zachowanie – powodowanie, że korzystanie z innych lokali w budynku jest uciążliwe
3. podnajmowanie mieszkania

Warto się przyjrzeć tym powodom bliżej, zwłaszcza że eksmisje na bruk bez wyroku sądowego nie będą problemem wąskiej grupy. Oprócz najemców, którzy zdecydują się zamieszkać w mieszkaniach powstałych na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości, będą na nie narażeni wszyscy, których obejmie nowa forma najmu, tzw. najem instytucjonalny. Już od 17 września tę formę najmu zaczną stosować przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą związaną z najmem.

Choć w „Evicted” Matthew Desmond koncentruje się na sytuacji w USA, to przytaczane przez niego dane dają podstawy, by zadać sobie następujące pytania o zasadność eksmisji na bruk z powodów wymienionych powyżej:

1. Czy powinno się eksmitować osoby, które zalegają z płatnościami czynszu, nawet jeśli ich opłaty za media są nadmiernie wysokie, a wynajmujący nie wykonują w mieszkaniach niezbędnych napraw?

Interesujące dane z „Evicted”

Desmond zwraca uwagę, że koszty mediów szybko rosną, a niezamożne rodziny często muszą wybierać między zapłaceniem czynszu a utrzymaniem dostępu do ogrzewania czy energii elektrycznej:

Od 2000 roku koszt paliw grzewczych i mediów wzrósł o ponad 50% za sprawą rosnącego globalnego zapotrzebowania i wygaśnięcia limitów cen. Średnio 20% niezamożnych rodzin wynajmujących mieszkania w USA nie płaci regularnie za media lub otrzymała zawiadomienie o odcięciu mediów (s. 15).

Z badań wynika, że liczba eksmisji rośnie latem, kiedy rodziny muszą spłacać zaległości w opłatach za media powstałe przez zimę (kiedy dostawcy nie mogą odcinać dostępu, więc najemcy częściej opłacają czynsze, a zalegają z opłatami za media).

Dodatkowo Desmond zauważa, że średnia wysokość opłat za media jest w przypadku niezamożnych rodzin tylko niewiele mniejsza niż w przypadku rodzin najbogatszych (116 dolarów versus 151 dolarów). Dzieje się tak, ponieważ niezamożni mieszkają zwykle w gorszym standardzie, a ich mieszkania nie są wyposażone w energooszczędny sprzęt AGD czy okna, które dobrze zatrzymują ciepło (s. 346-347).

W „Evicted” opisana jest sytuacja najemców w Milwaukee, gdzie o eksmisji decyduje sąd, ale nie jest dla niego ważne, dlaczego dochodzi do zaległości w płatnościach. Jeśli tylko zaległości występują, to jest to podstawa, by eksmitować najemcę – nawet gdy okazuje się, że właściciele nie wywiązują się ze swoich obowiązków związanych z utrzymywaniem mieszkań w dobrym stanie:

Kiedy okazało się, że starsza kobieta, która miała być eksmitowana, żyła przez miesiąc bez prądu, ponieważ właściciel mieszkania nie spieszył się z naprawą instalacji, urzędnik sądowy stwierdził: „To nie jest sprawa, którą się dzisiaj zajmujemy”. Innym razem sędzia wysłuchał najemcy, który opisał gnijącą podłogę i niedrożną instalację wodno-kanalizacyjną, po czym stwierdził: „Powiedział mi pan wszystko, poza tym że płaci pan czynsz na czas”. (s. 362)

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Oczywiście w przypadku mieszkań, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości, początkowo standard nie będzie najgorszy. Ale czy będzie naprawdę dobry? Śmiem wątpić, że deweloperzy zdecydują się na energooszczędne budownictwo, jeśli wszystkie opłaty związane z mediami będą ponosić lokatorzy. Prawdopodobnie będą to więc mieszkania dość kosztowne w utrzymaniu, co być może szybko okaże się problemem dla tych lokatorów, którzy rzeczywiście będą niezamożni. Czy będą musieli wybierać między pokrywaniem kosztów ogrzewania mieszkań a opłacaniem czynszu?

Inna sprawa to starzenie się mieszkań i konieczność wykonywania w nich niezbędnych napraw. Na pewno taka konieczność się pojawi w okresie najmu – umowy mają być standardowo podpisywane na 15 lat (w przypadku najmu bez dojścia do własności) i 30 lat (w przypadku najmu z dojściem do własności). Czy deweloperzy będą mieć motywację, żeby wywiązywać się z obowiązków związanych z utrzymywaniem mieszkań w dobrym stanie? Trudno powiedzieć, zwłaszcza że w rozdziale 8 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie ma mowy o kontrolowaniu budynków pod kątem ich stanu technicznego. Przedstawiciele Krajowego Zasobu Nieruchomości będą przychodzić na kontrole wyłącznie, żeby sprawdzać, czy wszystko się zgadza w procedurach i płatnościach, na przykład czy najemcy są dobierani według kryteriów pierwszeństwa (najpierw starsi, niepełnosprawni itd.) albo czy czynsze nie przekraczają maksymalnych pułapów. Za zbyt wysokie czynsze będą kary, tymczasem za zły stan techniczny budynków urzędnicy raczej nie pociągną deweloperów do odpowiedzialności (chyba że zawiąże się jakaś współpraca między nimi a inspektoratami nadzoru budowlanego, ale na razie nic mi o niej nie wiadomo).

Istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat mieszkania zaczną niszczeć, deweloperzy nie będą wykonywać w nich niezbędnych napraw, a mieszkańcy, którzy nie będą płacić czynszów (na zasadzie „zapłacę, jak naprawią”), będą eksmitowani na bruk.

2. Czy eksmisje za wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu nie doprowadzą do ukrywania problemu przemocy domowej, a także do samowoli wynajmujących?

Interesujące dane z „Evicted”

W Milwaukee wynajmujący mogą dostawać grzywny, jeśli w ich mieszkaniach regularnie dochodzi do zakłócania porządku domowego, tj. jeśli więcej niż trzy razy w miesiącu do ich mieszkań jest wzywana policja. Takie zakłócanie porządku polega zwykle na hałasie lub na przemocy domowej. W 83% przypadków wynajmujący, których policja ostrzega przed grzywną z powodu przemocy domowej występującej w ich mieszkaniu, albo eksmitują mieszkańców, albo grożą, że zrobią to, jeśli jeszcze raz ci wezwą policję. Desmond cytuje dokumenty składane przez właścicieli do komisariatu policji w celu uniknięcia grzywien np.

Zdecydowaliśmy się eksmitować Sheilę M, która dzwoniła na policję po pomoc. Została pobita przez swojego mężczyznę, który kopie w drzwi, a potem idzie do aresztu na 1 lub 2 dni (aresztowanie i wypuszczanie z aresztu nie działa). Zasugerowaliśmy jej, żeby kupiła broń i zabiła go w obronie własnej, ale jak widać tego nie zrobiła. W związku z tym ją eksmitujemy. (s. 192)

Desmond przytacza statystyki, z których wynika, że w stanie Wisconsin z powodu przemocy domowej ginie średnio jedna osoba tygodniowo. Gorzko komentuje też wypowiedzi szefa policji w Milwaukee, który po nagłośnieniu statystyk zaapelował w mediach, by częściej dzwonić po pomoc:

Szef policji albo nie zdawał sobie sprawy, albo nie chciał ujawniać, że to zasady panujące w policji stawiały maltretowane kobiety przed okropnym wyborem: albo siedzieć cicho i znosić przemoc, albo dzwonić po pomoc i liczyć się z ryzykiem eksmisji.

Z doświadczeń Desmonda zebranych podczas pobytu w trailer parku wynika, że zakłócanie porządku to powód, który umożliwia eksmisję praktycznie każdego, jeśli odpowiednio skonstruuje się umowę najmu. Jego trailer park zabraniał m.in. trzymania zwierząt czy picia alkoholu. Kiedy wynajmujący zdecydował się eksmitować sąsiadkę Desmonda, pomimo że płaciła czynsz regularnie, szybko udało mu się znaleźć powód – uzasadnieniem wezwania do opróżnienia lokalu było posiadanie psa (s. 348).

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Przemoc domowa już teraz jest problemem bardzo rzadko zgłaszanym na policję. Sądzę, że zgłoszenia będą jeszcze rzadsze, gdy właściciele mieszkań będą mogli przeprowadzać szybkie eksmisje za zakłócanie porządku domowego.

Inna sprawa to definicja zakłócania porządku. Czy deweloperzy będą mogli wpisywać do umów najmu klauzule definiujące, co uznają za takie zakłócanie? Jeśli tak będzie, to pojawi się ryzyko, że zakłócanie zdefiniują na tyle szeroko, by w razie potrzeby mieć haka na każdego i móc go wyrzucić np. za posiadania zwierzęcia domowego.

3. Czy eksmisje za podnajmowanie mieszkań nie doprowadzą do sytuacji, w której ludzie będą z trudem starali utrzymywać się w za dużych mieszkaniach?

Interesujące dane z „Evicted”

Desmond zwraca uwagę, że w Milwaukee istotnym problemem jest nie przeludnienie, a „niedostateczne zaludnienie, wymuszona nadmierna konsumpcja przestrzeni mieszkalnej, na którą ludzi nie stać”. Innymi słowy, niezamożne rodziny mieszkają w mieszkaniach, które są dla nich za duże i za drogie, ale nie mają dostępu do mniejszych (na rynku ich nie ma) i nie mogą dzielić kosztów za dużych mieszkań z innymi – umowy najmu zabraniają im podnajmu. Kiedy mimo wszystko zaczynają dzielić z kimś dodatkowym mieszkanie, narażają się na ryzyko eksmisji (s. 395).

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Mogłoby się wydawać, że związek tych danych z polskim kontekstem jest żaden – w końcu ze statystyk wynika, że niemal co drugi Polak i Polka mieszka w przeludnionym mieszkaniu. Jednak wystarczy wyobrazić sobie starszą osobę, która wprowadzi się do mieszkania z Krajowego Zasobu Nieruchomości, a potem podupadnie na zdrowiu i nie będzie mogła już dłużej sama opłacać czynszu. Koniec końców trafi więc na bruk – albo za podnajmowanie wbrew umowie, albo za zaległości czynszowe. Deweloper teoretycznie będzie mógł jej zaproponować zamianę mieszkania na mniejsze i tańsze, ale a) nie wiadomo, czy w ogóle będzie mieć takie mieszkanie w swoim zasobie, b) taka zamiana nie będzie jego obowiązkiem, ale wyrazem dobrej woli. Prawdopodobnie sam podnajem nie będzie natomiast zależał od dobrej woli dewelopera – ustawa mówi wprost, że podnajmować będzie można tylko wybranym członkom rodziny: Najemca nie może podnajmować mieszkania. Przepisu ust. 4 nie stosuje się, jeżeli podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. (art . 73.3 i 73.4).

Wierzyć mi się nie chce, że tak niebezpieczne przepisy wchodzą za chwilę w życie, a mało kto przeciw nim protestuje. List do prezydenta w sprawie zawetowania ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości podpisało na stronie Akcji Demokracji raptem 230 osób, podczas gdy apel dotyczący zakazu sprzedaży dziczyzny przez Lasy Państwowe zebrał ponad 10000 podpisów. Czy naprawdę los dzików obchodzi polskie społeczeństwo bardziej niż problem eksmisji na bruk, który może dotknąć każdego?

Pozostaje mi mieć nadzieję, że frekwencja dopisze na manifestacji „Mieszkanie plus Eksmisja”, która odbędzie się w Warszawie 17 września, czyli w dzień, kiedy ustawa wchodzi w życie. Mnie tam na pewno nie zabraknie.

 

Advertisements