Tag Archives: najem

Po lekturze „Evicted” Matthew Desmonda – 3 pytania, które warto sobie zadać o eksmisję na bruk

evicted_desmond-1024x628

Matthew Desmond (zdj z tracking-board.com).

W książce „Evicted: Poverty and Profit in the American City” („Eksmitowani – bieda i zysk w amerykańskim mieście”) Matthew Desmond przełożył na zrozumiały język wyniki setek badań na temat eksmisji prowadzonych przez socjologów i ekonomistów. Pokazał prawdziwe historie 8 niezamożnych rodzin, które zostały wielokrotnie zmuszone do opuszczenia wynajmowanych domów i mieszkań. Opisał ich losy szczegółowo i przejmująco, ponieważ przez ponad rok mieszkał z nimi po sąsiedzku. Najpierw wynajmował przyczepę w trailer parku (czyli osiedlu mobilnych domów przeznaczonych dla osób o niskich dochodach), a potem dzielił z kilkoma lokatorami dom położony w getcie. Jego zaangażowanie przyniosło imponujące efekty – napisał książkę, która idealnie łączy poruszające historie jednostek z rzeczowym opisem szerszego problemu.

„Evicted” nie jest suchym raportem przeznaczonym wyłącznie dla osób zajmujących się polityką mieszkaniową, ale lekturą obowiązkową dla każdego, kto chce zrozumieć, jak bardzo kształt rynku mieszkaniowego wpływa zarówno na jakość życia osób niezamożnych, jak i na funkcjonowanie lokalnych społeczności. Jej wartość doceniły już setki krytyków – trafiła na wiele list najlepszych książek 2016 roku (m.in. przygotowanych przez The New York Times czy Washington Post) i została obsypana nagrodami, np. w kwietniu uhonorowano ją nagrodą Pulitzera jako „najlepszą książkę non-fiction”. Wzbudziła też zainteresowanie czytelników za oceanem – do tego stopnia, że kiedy na wakacjach w Toronto weszłam do przypadkowej księgarni, nie musiałam pytać o możliwość sprowadzenia „Evicted” na zamówienie. Książka leżała wyeksponowana zaraz przy wejściu, na półce z bestsellerami.

Moje wakacje przypadły na okres, który niespodziewanie okazał się kluczowy dla rozwoju sytuacji mieszkaniowej w Polsce. W lipcu pojawił się projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości i nie minęły dwa tygodnie, a przyjęły go i Sejm, i Senat. Po powrocie do Polski zapoznałam się z treścią tej ustawy i porzuciłam wszelkie nadzieje związane z budową niedrogich mieszkań na wynajem, którą obiecywano w ramach Mieszkania Plus. Okazało się, że państwo zapewni „rozsądny dochód” deweloperom, którzy będą budować mieszkania na gruntach otrzymanych z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Po pierwsze, nie wszystkie wybudowane mieszkania będą trafiały do najemców z Mieszkania Plus – 30% będzie wynajmowana na wolnym rynku. Po drugie, deweloperzy nie będą musieli obawiać się, że najemcy z Mieszkania Plus będą płacić tak mało, że dojdzie do spadku wysokości średnich stawek czynszów. Maksymalna wysokość ich czynszów będzie co prawda regulowana, ale na razie wszystko wskazuje na to, że będzie ona odpowiadać aktualnym średnim rynkowym.

W propozycji rozporządzenia Rady Ministrów regulującego czynsze wyczytałam, że dla Warszawy maksymalna stawka będzie początkowo wynosić 42 zł za mkw. – co oznacza, że deweloperzy będą mogli pobierać nawet 2100 zł za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. Najemcy będą dodatkowo ponosić opłaty administracyjne i licznikowe, więc w sumie wynajem 50 mkw. będzie mógł kosztować ich nawet 2500-2600 zł miesięcznie. Trudno uznać to za atrakcyjną ofertę dla osób niezamożnych, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt mieszkaniowy – a przecież to do nich w teorii jest kierowana oferta mieszkań, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości czytałam równolegle z „Evicted”. Nic więc dziwnego, że szczególne wrażenie zrobiły na mnie te fragmenty ustawy, które z jednej strony wskazują, że mieszkania mają być przeznaczone w pierwszej kolejności dla osób niezamożnych (w tym starszych i niepełnosprawnych), a z drugiej – umożliwiają eksmisję takich osób na bruk, tj. bez prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego. Dla zainteresowanych: są to art. 56.3 (kryteria pierwszeństwa w zawieraniu umowy najmu) i art. 19f.3 (zgoda najemcy na eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego).

Żałowałam, że „Evicted” nie zostało jeszcze wydane w Polsce, ponieważ najchętniej dałabym tę książkę w prezencie każdemu, kto twierdzi, że ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości korzystnie wpłynie na sytuację mieszkaniową w Polsce, a także pozwoli zrównoważyć interesy wynajmujących i najemców. Egzemplarz ze specjalną dedykacją przekazałabym prezesowi deweloperskiej firmy Grupa Inwest Piotrowi Hofmanowi, który publicznie zbagatelizował znaczenie nowych przepisów dotyczących eksmisji, mówiąc serwisowi money.pl:

ustawodawca przewidział bardzo ograniczone i jasno sprecyzowane możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Są to: zaleganie z płatnościami czynszu łącznie ponad 4 miesiące, używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub dalsze podnajmowanie lokalu bez pisemnej zgody właściciela. Każdy z najemców podpisując umowę będzie miał zatem świadomość, jakie są warunki najmu i jego zasady.

Czy to rzeczywiście są to tak bardzo ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego? Czy nie powinniśmy się przejmować tym, że najemcy, którym zostaną wypowiedziane umowy na wyżej wymienionych podstawach, nie będą mogli bronić swoich racji w sądzie? Mam wrażenie, że mało kto wczytał się w wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich, który wezwał prezydenta, by nie podpisywał ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Rzecznik Praw Obywatelskich jasno wytłumaczył, że najemca nie będzie wcale równorzędnym partnerem dla wynajmującego:

Zgodnie z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu wcześniej oświadczeniu w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji sąd (na posiedzeniu niejawnym – art. 766 k.p.c.) nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. W tym przypadku sąd nie orzeka eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu. W ogóle nie dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego. (…)

Nie do zaakceptowania jest – w mojej ocenie – przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika (zgodnie z regulacją art. 1046 § 51 k. p. c.) do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny.

Jeszcze lepiej te nierówności w stosunkach między wynajmującymi i najemcami pokazuje Matthew Desmond. W „Evicted” odnosi się do każdego z 3 podstawowych powodów, które już niedługo staną się w Polsce podstawą do eksmisji na bruk:
1. zaległości w płatnościach czynszu
2. wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo – poprzez swoje niewłaściwe zachowanie – powodowanie, że korzystanie z innych lokali w budynku jest uciążliwe
3. podnajmowanie mieszkania

Warto się przyjrzeć tym powodom bliżej, zwłaszcza że eksmisje na bruk bez wyroku sądowego nie będą problemem wąskiej grupy. Oprócz najemców, którzy zdecydują się zamieszkać w mieszkaniach powstałych na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości, będą na nie narażeni wszyscy, których obejmie nowa forma najmu, tzw. najem instytucjonalny. Już od 17 września tę formę najmu zaczną stosować przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą związaną z najmem.

Choć w „Evicted” Matthew Desmond koncentruje się na sytuacji w USA, to przytaczane przez niego dane dają podstawy, by zadać sobie następujące pytania o zasadność eksmisji na bruk z powodów wymienionych powyżej:

1. Czy powinno się eksmitować osoby, które zalegają z płatnościami czynszu, nawet jeśli ich opłaty za media są nadmiernie wysokie, a wynajmujący nie wykonują w mieszkaniach niezbędnych napraw?

Interesujące dane z „Evicted”

Desmond zwraca uwagę, że koszty mediów szybko rosną, a niezamożne rodziny często muszą wybierać między zapłaceniem czynszu a utrzymaniem dostępu do ogrzewania czy energii elektrycznej:

Od 2000 roku koszt paliw grzewczych i mediów wzrósł o ponad 50% za sprawą rosnącego globalnego zapotrzebowania i wygaśnięcia limitów cen. Średnio 20% niezamożnych rodzin wynajmujących mieszkania w USA nie płaci regularnie za media lub otrzymała zawiadomienie o odcięciu mediów (s. 15).

Z badań wynika, że liczba eksmisji rośnie latem, kiedy rodziny muszą spłacać zaległości w opłatach za media powstałe przez zimę (kiedy dostawcy nie mogą odcinać dostępu, więc najemcy częściej opłacają czynsze, a zalegają z opłatami za media).

Dodatkowo Desmond zauważa, że średnia wysokość opłat za media jest w przypadku niezamożnych rodzin tylko niewiele mniejsza niż w przypadku rodzin najbogatszych (116 dolarów versus 151 dolarów). Dzieje się tak, ponieważ niezamożni mieszkają zwykle w gorszym standardzie, a ich mieszkania nie są wyposażone w energooszczędny sprzęt AGD czy okna, które dobrze zatrzymują ciepło (s. 346-347).

W „Evicted” opisana jest sytuacja najemców w Milwaukee, gdzie o eksmisji decyduje sąd, ale nie jest dla niego ważne, dlaczego dochodzi do zaległości w płatnościach. Jeśli tylko zaległości występują, to jest to podstawa, by eksmitować najemcę – nawet gdy okazuje się, że właściciele nie wywiązują się ze swoich obowiązków związanych z utrzymywaniem mieszkań w dobrym stanie:

Kiedy okazało się, że starsza kobieta, która miała być eksmitowana, żyła przez miesiąc bez prądu, ponieważ właściciel mieszkania nie spieszył się z naprawą instalacji, urzędnik sądowy stwierdził: „To nie jest sprawa, którą się dzisiaj zajmujemy”. Innym razem sędzia wysłuchał najemcy, który opisał gnijącą podłogę i niedrożną instalację wodno-kanalizacyjną, po czym stwierdził: „Powiedział mi pan wszystko, poza tym że płaci pan czynsz na czas”. (s. 362)

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Oczywiście w przypadku mieszkań, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości, początkowo standard nie będzie najgorszy. Ale czy będzie naprawdę dobry? Śmiem wątpić, że deweloperzy zdecydują się na energooszczędne budownictwo, jeśli wszystkie opłaty związane z mediami będą ponosić lokatorzy. Prawdopodobnie będą to więc mieszkania dość kosztowne w utrzymaniu, co być może szybko okaże się problemem dla tych lokatorów, którzy rzeczywiście będą niezamożni. Czy będą musieli wybierać między pokrywaniem kosztów ogrzewania mieszkań a opłacaniem czynszu?

Inna sprawa to starzenie się mieszkań i konieczność wykonywania w nich niezbędnych napraw. Na pewno taka konieczność się pojawi w okresie najmu – umowy mają być standardowo podpisywane na 15 lat (w przypadku najmu bez dojścia do własności) i 30 lat (w przypadku najmu z dojściem do własności). Czy deweloperzy będą mieć motywację, żeby wywiązywać się z obowiązków związanych z utrzymywaniem mieszkań w dobrym stanie? Trudno powiedzieć, zwłaszcza że w rozdziale 8 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie ma mowy o kontrolowaniu budynków pod kątem ich stanu technicznego. Przedstawiciele Krajowego Zasobu Nieruchomości będą przychodzić na kontrole wyłącznie, żeby sprawdzać, czy wszystko się zgadza w procedurach i płatnościach, na przykład czy najemcy są dobierani według kryteriów pierwszeństwa (najpierw starsi, niepełnosprawni itd.) albo czy czynsze nie przekraczają maksymalnych pułapów. Za zbyt wysokie czynsze będą kary, tymczasem za zły stan techniczny budynków urzędnicy raczej nie pociągną deweloperów do odpowiedzialności (chyba że zawiąże się jakaś współpraca między nimi a inspektoratami nadzoru budowlanego, ale na razie nic mi o niej nie wiadomo).

Istnieje więc ryzyko, że za kilkanaście lat mieszkania zaczną niszczeć, deweloperzy nie będą wykonywać w nich niezbędnych napraw, a mieszkańcy, którzy nie będą płacić czynszów (na zasadzie „zapłacę, jak naprawią”), będą eksmitowani na bruk.

2. Czy eksmisje za wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu nie doprowadzą do ukrywania problemu przemocy domowej, a także do samowoli wynajmujących?

Interesujące dane z „Evicted”

W Milwaukee wynajmujący mogą dostawać grzywny, jeśli w ich mieszkaniach regularnie dochodzi do zakłócania porządku domowego, tj. jeśli więcej niż trzy razy w miesiącu do ich mieszkań jest wzywana policja. Takie zakłócanie porządku polega zwykle na hałasie lub na przemocy domowej. W 83% przypadków wynajmujący, których policja ostrzega przed grzywną z powodu przemocy domowej występującej w ich mieszkaniu, albo eksmitują mieszkańców, albo grożą, że zrobią to, jeśli jeszcze raz ci wezwą policję. Desmond cytuje dokumenty składane przez właścicieli do komisariatu policji w celu uniknięcia grzywien np.

Zdecydowaliśmy się eksmitować Sheilę M, która dzwoniła na policję po pomoc. Została pobita przez swojego mężczyznę, który kopie w drzwi, a potem idzie do aresztu na 1 lub 2 dni (aresztowanie i wypuszczanie z aresztu nie działa). Zasugerowaliśmy jej, żeby kupiła broń i zabiła go w obronie własnej, ale jak widać tego nie zrobiła. W związku z tym ją eksmitujemy. (s. 192)

Desmond przytacza statystyki, z których wynika, że w stanie Wisconsin z powodu przemocy domowej ginie średnio jedna osoba tygodniowo. Gorzko komentuje też wypowiedzi szefa policji w Milwaukee, który po nagłośnieniu statystyk zaapelował w mediach, by częściej dzwonić po pomoc:

Szef policji albo nie zdawał sobie sprawy, albo nie chciał ujawniać, że to zasady panujące w policji stawiały maltretowane kobiety przed okropnym wyborem: albo siedzieć cicho i znosić przemoc, albo dzwonić po pomoc i liczyć się z ryzykiem eksmisji.

Z doświadczeń Desmonda zebranych podczas pobytu w trailer parku wynika, że zakłócanie porządku to powód, który umożliwia eksmisję praktycznie każdego, jeśli odpowiednio skonstruuje się umowę najmu. Jego trailer park zabraniał m.in. trzymania zwierząt czy picia alkoholu. Kiedy wynajmujący zdecydował się eksmitować sąsiadkę Desmonda, pomimo że płaciła czynsz regularnie, szybko udało mu się znaleźć powód – uzasadnieniem wezwania do opróżnienia lokalu było posiadanie psa (s. 348).

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Przemoc domowa już teraz jest problemem bardzo rzadko zgłaszanym na policję. Sądzę, że zgłoszenia będą jeszcze rzadsze, gdy właściciele mieszkań będą mogli przeprowadzać szybkie eksmisje za zakłócanie porządku domowego.

Inna sprawa to definicja zakłócania porządku. Czy deweloperzy będą mogli wpisywać do umów najmu klauzule definiujące, co uznają za takie zakłócanie? Jeśli tak będzie, to pojawi się ryzyko, że zakłócanie zdefiniują na tyle szeroko, by w razie potrzeby mieć haka na każdego i móc go wyrzucić np. za posiadania zwierzęcia domowego.

3. Czy eksmisje za podnajmowanie mieszkań nie doprowadzą do sytuacji, w której ludzie będą z trudem starali utrzymywać się w za dużych mieszkaniach?

Interesujące dane z „Evicted”

Desmond zwraca uwagę, że w Milwaukee istotnym problemem jest nie przeludnienie, a „niedostateczne zaludnienie, wymuszona nadmierna konsumpcja przestrzeni mieszkalnej, na którą ludzi nie stać”. Innymi słowy, niezamożne rodziny mieszkają w mieszkaniach, które są dla nich za duże i za drogie, ale nie mają dostępu do mniejszych (na rynku ich nie ma) i nie mogą dzielić kosztów za dużych mieszkań z innymi – umowy najmu zabraniają im podnajmu. Kiedy mimo wszystko zaczynają dzielić z kimś dodatkowym mieszkanie, narażają się na ryzyko eksmisji (s. 395).

Jak te dane mają się do mieszkań dla osób niezamożnych, które powstaną na gruntach z Krajowego Zasobu Nieruchomości

Mogłoby się wydawać, że związek tych danych z polskim kontekstem jest żaden – w końcu ze statystyk wynika, że niemal co drugi Polak i Polka mieszka w przeludnionym mieszkaniu. Jednak wystarczy wyobrazić sobie starszą osobę, która wprowadzi się do mieszkania z Krajowego Zasobu Nieruchomości, a potem podupadnie na zdrowiu i nie będzie mogła już dłużej sama opłacać czynszu. Koniec końców trafi więc na bruk – albo za podnajmowanie wbrew umowie, albo za zaległości czynszowe. Deweloper teoretycznie będzie mógł jej zaproponować zamianę mieszkania na mniejsze i tańsze, ale a) nie wiadomo, czy w ogóle będzie mieć takie mieszkanie w swoim zasobie, b) taka zamiana nie będzie jego obowiązkiem, ale wyrazem dobrej woli. Prawdopodobnie sam podnajem nie będzie natomiast zależał od dobrej woli dewelopera – ustawa mówi wprost, że podnajmować będzie można tylko wybranym członkom rodziny: Najemca nie może podnajmować mieszkania. Przepisu ust. 4 nie stosuje się, jeżeli podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. (art . 73.3 i 73.4).

Wierzyć mi się nie chce, że tak niebezpieczne przepisy wchodzą za chwilę w życie, a mało kto przeciw nim protestuje. List do prezydenta w sprawie zawetowania ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości podpisało na stronie Akcji Demokracji raptem 230 osób, podczas gdy apel dotyczący zakazu sprzedaży dziczyzny przez Lasy Państwowe zebrał ponad 10000 podpisów. Czy naprawdę los dzików obchodzi polskie społeczeństwo bardziej niż problem eksmisji na bruk, który może dotknąć każdego?

Pozostaje mi mieć nadzieję, że frekwencja dopisze na manifestacji „Mieszkanie plus Eksmisja”, która odbędzie się w Warszawie 17 września, czyli w dzień, kiedy ustawa wchodzi w życie. Mnie tam na pewno nie zabraknie.

 

Advertisements

Nasza mała solidarność skazanych na kredyt (na marginesie wystawy „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” w Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie)

112201_e04b245f3Kiedy zobaczyłam na przystanku plakat reklamujący wystawę „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji”, od razu zwróciłam uwagę na przymiotnik „własny”. Pojawił się nieprzypadkowo – własność jest przecież uznawana przez większość polskiego społeczeństwa za jedyną słuszną relację z zamieszkiwanym domem lub mieszkaniem. Niemal każdy chce być „na swoim”, a najem jest postrzegany jako opcja podrzędna, wybierana tylko wtedy, gdy kupno nie wchodzi w grę. Nawet osoby działające na rzecz poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce mówią, że nie ma u nas co liczyć na dobrą alternatywę dla własności. „Nie wierzę w najem” – usłyszałam od nich niejeden raz. Zaciekawiło mnie, czy tę niewiarę podzielają kuratorzy wystawy. „Czy też uważają, że Polska własnym domem stoi i stać musi?” – zapytałam się w duchu, zanim weszłam na stronę internetową 8. edycji festiwalu WARSZAWA W BUDOWIE, którego częścią jest wystawa.

Wyczytałam tam, że „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” to próba analizy mitu bycia na swoim w kontekście historii Polski, a zwłaszcza przejścia od socjalizmu do gospodarki rynkowej:

Przemiany gospodarcze lat 90. XX wieku zaowocowały dosłowną realizacją tytułowego hasła festiwalu: wielu Polaków faktycznie znalazło się we własnych domach. Po latach mieszkania w blokach lub w Gierkowskich jednorodzinnych „kostkach” dostali szansę zrealizowania marzeń o zindywidualizowanych formach zamieszkiwania, najczęściej na przedmieściach. Proces ten ułatwiły nowe mechanizmy finansowe, w tym wprowadzone przez banki kredyty hipoteczne.

Czy jednak dom zakupiony na kredyt rzeczywiście jest własnym domem? Jakie są skutki procesów, które masowo dotknęły polskie miasta i wsie: suburbanizacji, gentryfikacji czy masowego powstawania osiedli grodzonych? Gdzie i jak mieszkają Polacy, i dlaczego państwo wycofało się z bycia aktorem na tak ważnym społecznie polu?

dsc08534

Pytania zadane w opisie wystawy wydały mi się na tyle ciekawe, że odwiedziłam Muzeum Sztuki Nowoczesnej kilkakrotnie, a przy okazji wzięłam udział w wydarzeniach towarzyszących, takich jak oprowadzanie kuratorskie czy dyskusja otwierająca festiwal WARSZAWA W BUDOWIE. Od razu uderzył mnie dysonans między zawartością wystawy a wypowiedziami jej kuratorów – stwierdziłam jednak, że nie będę oceniać ekspozycji, zanim się z nią dokładnie nie zapoznam. Zaskoczyły mnie przede wszystkim odpowiedzi, jakich kuratorzy udzielili na pytanie o sposoby na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Pytanie to pojawiło się podczas dyskusji otwierającej festiwal (zapis video) i stało się przyczynkiem do omówienia przekazu, który według kuratorów ma płynąć z wystawy. Tomasz Fudala stwierdził, że kuratorzy mogą „zacząć jedynie od edukacji taką wystawą, traktować ją jak narzędzie walki”.  Dorota Leśniak-Rychlak powiedziała, że trzeba pobudzać wśród klasy średniej poczucie odpowiedzialności, a także uruchamiać empatię. Dorota Jędruch poszła dalej i zasugerowała:

Słowem-kluczem tego, jak by można rozwiązać ten temat, jest słowo, które bardzo mocno kojarzy nam się z transformacją. To jest słowo solidarność. Kiedy mówimy o solidarności, czyli poczuciu wspólnoty i wyczuciu potrzeb innych, to jest chyba to. Mówimy o tym indywidualistycznym modelu, o tym, że każdy chce budować sobie prywatną utopię. Wydaje mi się, że w naszym społeczeństwie coraz mniej wiemy, jakie są realne problemy społeczne innych ludzi. Żyjemy coraz mocniej w enklawach, trochę tego nie zauważamy. Świadomość naszej rzeczywistości społecznej – i tutaj rola edukacyjna takich wystaw jak ta jest dosyć ważna – jest jakimś rozwiązaniem.

W czasie dyskusji kuratorzy więcej uwagi poświęcili wartościom, które warto promować, niż konkretnym rozwiązaniom problemów mieszkaniowych. Tomasz Fudala zaznaczył, że to chęć bycia uczciwym wobec widzów była powodem, dla którego na wystawie nie pojawiły się propozycje takich rozwiązań:

W rozmowach z ludźmi architektury [słyszeliśmy]: „Pokażcie to, taką chatkę dla bezdomnego albo to, to jest superprojekt. To powinno się robić”. To byłoby z naszej strony oszustwo, prawda? Bo kto by miał to wprowadzić? Kto mógłby to na tyle spopularyzować, żeby to zadziałało?

kuratorzy

Dyskusja otwierająca festiwal WARSZAWA W BUDOWIE z udziałem kuratorów wystawy

Zdziwiło mnie, że kuratorzy z jednej strony nie chcieli pokazywać na wystawie niczego pozytywnego, a z drugiej oczekiwali, że widzowie uwierzą w istnienie sensownych alternatyw dla zaciągania wieloletnich kredytów na domy na przedmieściach. Przesadnie optymistyczna wydała mi się nadzieja, że ludzie po wizycie w muzeum wyzbędą się choć cząstki swojego indywidualizmu i przywiązania do własności. Nadzieję taką kuratorzy wyrażali jednak nie tylko podczas dyskusji otwierającej festiwal, lecz także i w wywiadach. W programie „Pegaz” (w TVP Kultura) Tomasz Fudala opowiadał, że:

[Wystawa] uczy pewnej rozwagi: żeby do mieszkalnictwa i swoich potrzeb podchodzić z rozwagą, żeby myśleć o nich w czasie. Nie trzeba budować domu na trzy pokolenia do przodu. Możemy wynajmować mieszkanie, możemy lepiej zaplanować swoje potrzeby.

Z wszystkich wypowiedzi kuratorów wysnułam wniosek, że mieli na celu pobudzenie widzów do krytycznej refleksji nad własnymi potrzebami mieszkaniowymi, a także nad potrzebami innych (w imię wspomnianej wcześniej solidarności). Czy to się udało? Czy wystawa „Wreszcie we własnym domu. Dom polski w transformacji” zachęca, by wyściubić nos poza własne cztery kąty i zobaczyć swoją sytuację mieszkaniową w szerszym kontekście?

Jest kilka prac, które rzeczywiście pozwalają skonfrontować się z problemami mieszkaniowymi innych osób, a także zobaczyć, jak nasze decyzje o sposobie zamieszkiwania wpływają na otoczenie. Moje „Top 3” to:

  • „Koło fortuny” – zgrabnie nawiązuje do popularnego w latach 90 teleturnieju, a także stawia przed widzami mocną i kontrowersyjną tezę: „Wasza dobra sytuacja mieszkaniowa nie jest w pełni waszą zasługą, a zła waszą winą – to w dużym stopniu dzieło przypadku, który zadecydował, czy znaleźliście się w odpowiednim miejscu w czasie transformacji”. Można zakręcić kołem, a następnie znaleźć wylosowaną kwotę na tablicy i przeczytać, jakiej sytuacji mieszkaniowej ta kwota dotyczy. Mnie się nie poszczęściło – wygrałam 400 zł, czyli tyle, ile kosztuje co miesiąc prąd w kontenerze socjalnym.
dsc08593

Koło fortuny

  • „Kontenery” – wstrząsający film pokazujący warunki mieszkaniowe w kontenerach socjalnych. Chociaż temat nie był mi obcy, wywiady z mieszkańcami tych baraków naprawdę mnie poruszyły – zwłaszcza rozmowa z kobietą, której dzieci mają choroby układu oddechowego, a mimo to muszą mieszkać wśród grzyba i wilgoci (obecnego w kontenerach ze względu na brak izolacji termicznej). Wywiady przeplatane są planszami z wypowiedziami lokalnych polityków, którzy twierdzą, że mieszkańcy zasłużyli sobie na warunki, w których żyją. Jeśli ktoś myśli podobnie jak ci oficjele, to po obejrzeniu filmu raczej zmieni zdanie – na takie warunki nie zasługuje nikt.
  • „Matbud” – ostatnia sala poświęcona tematowi materiałów budowlanych to zestaw wywiadów z fachowcami z branży budowlanej. Szczególnie daje do myślenia rozmowa z Marcinem Popkiewiczem na temat ogrzewania i wentylacji budynków. Dowiedziałam się z niej, że ogrzewanie domów pochłania 40% całej energii zużywanej w Polsce, a także że różnica w zapotrzebowaniu na ogrzewanie między budynkiem niezaizolowanym a pasywnym jest gigantyczna (odpowiednio 300 i 8 kWh/m2 na rok). Popkiewicz obrazowo wyjaśnia, jakie są negatywne skutki niewłaściwego ogrzewania domów dla nas samych oraz naszego otoczenia – mówi m.in. o niskiej emisji, alergiach i astmie. Rozmowa jest świetną zachętą do zadania sobie pytania, czy rzeczywiście chcemy mieć dom, a jeśli tak, to czy stać nas będzie na jego odpowiednie ogrzewanie.
dsc08558

“Matbud”

Jest jeszcze parę innych prac, które mogą podważać przeświadczenie, że sytuacja mieszkaniowa jednostki jest wyłącznie jej własną sprawą np. „Tryptyk o polskiej transformacji”, kolaże z infografikami na temat sytuacji mieszkaniowej w Polsce czy wywiad z redaktor naczelną magazynu „Architektura-Murator” Ewą Porębską. Ogólnie jednak trudno uznać, by wystawa nawoływała do sprzeciwu wobec polityki mieszkaniowej, która streszcza się ciągle w haśle „Zmienić pracę i wziąć kredyt”. Są za to prace pozostawiające widzów z przeświadczeniem, że kupno na kredyt to jedyna rozsądna droga prowadząca do uzyskania mieszkania czy domu. Tak jest chociażby w przypadku wideoinstalacji „Ursa Major” Macieja Chodzińskiego, która stanowi pastisz reklam deweloperów, ale jednocześnie stawia tezę, że wynajmowanie mieszkania w Polsce jest zupełnie nieopłacalne. Na wystawie nie ma nic, co by poddawało to twierdzenie w wątpliwość – ani jednej pracy sugerującej, że najem (czy to na rynku komercyjnym, czy to w ramach TBS-ów) mógłby być w jakiś sposób sensowniejszy od kredytu na kilkadziesiąt lat. Nie potrafię więc sobie wyobrazić, jak po odwiedzeniu Muzeum Sztuki Nowoczesnej ktokolwiek miałby nabrać ochoty do wynajmowania (o czym wspominał w programie „Pegaz” kurator Tomasz Fudala). Moim zdaniem wystawa sugeruje co najwyżej, by kupować ostrożniej – uważnie sprawdzać deweloperów („Osiedle deweloperskie” Kacpra Kępińskiego) i zwracać uwagę na położenie nieruchomości, tak by nie spędzać potem godzin na dojazdach do pracy („Autodom”, „Białołęka – koszmar za kanałkiem”).

dsc08570

“Ursa Major”

Ponieważ w ramach wystawy kuratorzy nie proponują alternatyw dla własności, widzowie nie są zachęcani do solidarności, która byłaby czymś więcej niż wyborem energooszczędnego domu czy uronieniem łzy nad losem mieszkańców kontenerów. Trzeba przecież ciężko pracować na spłatę swojego kredytu – nie ma czasu na prawdziwe zaangażowanie na rzecz innych. Łatwo wyjść z muzeum z wrażeniem, że solidarność w sprawach mieszkaniowych to luksus, na który mogą sobie pozwolić tylko wybrani, np. ci, którzy dostali mieszkanie od rodziny.

Czy można było tę wystawę skonstruować inaczej, tak by pokazywała solidarność nie jako luksus, lecz jako moralne zobowiązanie, które powinny odczuwać przynajmniej osoby o zaspokojonych potrzebach mieszkaniowych? Myślę, że udałoby się to, gdyby wykorzystano „Koło fortuny” do poruszenia tematu uwłaszczenia mieszkań komunalnych – najlepszego dowodu, że w czasie transformacji sytuacja mieszkaniowa zmieniała się przypadkowo, w zależności od tego, czy ktoś mieszkał w budynku, gdzie można było wykupywać mieszkania za bezcen. Analityk rynku nieruchomości Kazimierz Kirejczyk opisuje uwłaszczenie następująco (fragment z „13 pięter” Filipa Springera):

13-pieter-1

13-pieter-2

Uwłaszczenie ma ogromny wpływ na aktualną sytuację mieszkaniową milionów Polaków. Zwraca na to uwagę etnograf Mateusz Halawa, który w „Dwutygodniku” sugeruje, by nie mówić o klasach społecznych, ale o klasach mieszkaniowych – dwie rodziny o tym samym pochodzeniu mogą mieć bowiem zupełnie różną sytuację mieszkaniową:

Dwie rodziny, o których myślę, mają 5000 zł miesięcznie na gospodarstwo domowe, tyle że jedna ma mieszkanie, a druga nie. Jedni odziedziczyli mieszkanie po babci, a drudzy nie. Babcie obu mężczyzn w tych rodzinach były robotnicami, ale tak się złożyło, że jedna z nich wykupiła mieszkanie zakładowe, bo jej zakład sprywatyzowano tak, że mogła to zrobić. Druga nie miała takiej okazji.

Uwłaszczenie pojawia się na wystawie tylko marginalnie: w pracy „Tryptyk o polskiej transformacji” oraz w eseju Doroty Leśniak-Rychlak zamieszczonym w katalogu. Szkoda, że nie poświęcono tej kwestii więcej miejsca – może wtedy do solidarności z osobami w złej sytuacji mieszkaniowej poczuliby się ci widzowie, którzy wygrali na loterii uwłaszczeniowej, a wszyscy zyskaliby więcej powodów, by zwątpić w prawdziwość motta z „Tamary” (spektaklu z lat 90., którego zapis jest pokazywany w ramach wystawy): „Nie ma cudów, jest tylko to, co sam zrobisz”.

DSC08577.jpg

“Tryptyk o polskiej transformacji: część 2”


PS. Wystawa trwa do 20 listopada 2016 roku w Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie (ul. Nowogrodzka 84/86). Warto ją odwiedzić zwłaszcza w terminach, kiedy mają miejsce wydarzenia towarzyszące. Właśnie dzięki jednemu z takich wydarzeń zwróciłam ponownie uwagę na badania Mateusza Halawy, przy czym nie mogę powiedzieć, że jego wykład w Muzeum Sztuki Nowoczesnej zaproponował radykalnie inne spojrzenie na sytuację mieszkaniową w Polsce niż to, które wynika z wystawy – główny temat stanowiła bowiem „kultura kredytu hipotecznego”, a kwestie klas mieszkaniowych i uwłaszczenia zostały tylko lekko zaznaczone.

Z nadchodzących wydarzeń polecam zwłaszcza „Spacery materiałowe” prowadzone przez Szymona Żydka, tj. osobę, która przygotowała wspomniany wyżej „Matbud”. W czasie najbliższego spaceru, który odbędzie się 12 listopada, Żydek będzie oprowadzać po osiedlu Marina Mokotów – jednym z najbardziej znanych warszawskich osiedli grodzonych, z którym mam wątpliwą przyjemność mieszkania po sąsiedzku.

DSC08561.JPG

Spacer materiałowy po Kabatach

Tania kawalerka do wynajęcia – najbardziej nierealne marzenie polskiej singielki?

„Jaki jest Pani cel?” – takie pytanie pada w pierwszej scenie klipu, który zapowiada nowy serial TVN-u „Singielka”. Jak łatwo przewidzieć, główna bohaterka nie wyznaje, że chce wynaleźć lek na raka albo chociażby wyruszyć w wyprawę dookoła świata. Jej cel streszcza się w dwóch słowach: „Potrzebuję faceta”.  W kolejnej scenie widzimy tę samą kobietę, jak tańczy przy desce do prasowania w mieszkaniu żywcem wyjętym z katalogu Ikei.  Wszystko wskazuje na to, że mieszka sama. „Skąd wzięła to mieszkanie? Kupiła? Wynajmuje?” – zastanawiam się, choć wiem, że nigdy nie doczekam się odpowiedzi. Bohaterki polskich seriali nie mają problemów mieszkaniowych. Nie zastanawiają się nad kosztem kredytów hipotecznych czy kawalerek do wynajęcia, dzięki czemu mogą całkowicie poświęcać się poszukiwaniom tego jednego jedynego. Na końcu filmiku reklamującego „Singielkę” główna bohaterka oznajmia: „Szukam miłości”.

Gdyby wierzyć serialowi "Singielka", 30-latka marzy o mężczyźnie, bo mieszkanie - jakimś cudem - ma (fot. mat. promocyjne TVN).

Gdyby wierzyć serialowi “Singielka”, 30-latka marzy o mężczyźnie, bo mieszkanie – jakimś cudem – ma (fot. mat. promocyjne TVN).

„Prędzej ona znajdzie miłość niż ja tanie mieszkanie do wynajęcia” – myślę sobie i wracam do przeglądania ofert kawalerek na portalach ogłoszeniowych. Właściwie nie wiem, po co to robię, bo efekt moich poszukiwań jest łatwy do przewidzenia. Nie znajduję ani jednej oferty w limicie, który sobie wyznaczyłam, a który wynosi 1000 zł z mediami. Jeśli trafia się jakieś ogłoszenie z ceną rzędu  600-700 zł, to zawsze okazuje się, że podana cena oznacza koszt na osobę przy założeniu, że w mieszkaniu zamieszka para. Co pozostaje kobiecie, której parą jest co najwyżej zwierzę domowe, a w moim przypadku nieco przywiędły kwiatek doniczkowy? Albo wynajmować pokój jednoosobowy w mieszkaniu ze znajomymi, albo słono płacić za luksus życia w pojedynkę – w przypadku Wrocławia średnio 1300 zł miesięcznie (dane za portalem bankier.pl). Wynajem kawalerki kosztuje co miesiąc tyle, ile trzeba zapłacić za półroczny kurs językowy. Mniej więcej tyle wynosi też pensja minimalna.

Teoretycznie mam jeszcze jedną opcję: mogę wziąć kredyt hipoteczny i kawalerkę sobie kupić. Ponieważ jednak nie wiem, czy chcę zostać w jednym mieście na więcej niż kilka lat, wolę trzymać się najmu. Nie korzystam więc ze zdolności kredytowej i – zamiast brać pożyczkę na pół życia – wynajmuję jednoosobowy pokój w mieszkaniu dzielonym z dwójką znajomych. Niechęć do kredytów poczytuję sobie za oznakę rozsądku, ale nie zapominam, że nie dla wszystkich sposób, w jaki mieszkam, jest godny pochwały. Czasem słyszę, że powinnam „się ustatkować” i przestać żyć „po studencku”, skoro mam 28 lat i studentką już nie jestem. Staram się nie przejmować tymi komentarzami, ale zdaję sobie sprawę, że w oczach niejednego znajomego wyglądam na osobę niepoważną. Jakby nie patrzeć, w moim życiu brakuje klasycznych oznak dorosłości w polskim wydaniu: nie mam ani męża, ani dzieci, ani nawet własnego mieszkania.

Kupić mieszkanie? Ale w jakim mieście? (fot. Pexels.com CC0)

Kupić mieszkanie? Ale w jakim mieście? (fot. Pexels.com CC0)

Wydaje mi się, że mało jaka krytyka jest mnie w stanie zaskoczyć, aż wpada mi w ręce „13 pięter”, najnowsza książka Filipa Springera. Czytam w niej o Polakach i Polkach, którzy borykają się z problemami mieszkaniowymi, a jedna z bohaterek przypomina pod pewnymi względami singielkę z polskich seriali. To Kamila – młoda kobieta, która pracuje w agencji reklamowej i wikła się w związki z nieodpowiednimi mężczyznami. Brzmi znajomo? Niby tak, ale ponieważ historia Kamili jest prawdziwa, w jej perypetiach miłosnych pojawia się wątek, którego na próżno szukać w serialach. Jak łatwo się domyślić, jest to wątek wspólnego mieszkania na kredyt. Kamila wiąże się z mężczyzną, który namawia ją, by razem wzięli kredyt hipoteczny. Bohaterka „13 pięter” najpierw cieszy się, ale szybko zdaje sobie sprawę, że nie ma zdolności kredytowej. Pewnego dnia słyszy od partnera: „Ten związek nie ma przyszłości. Dziękuję ci”. Według Kamili przyczyna rozstania tkwi w kwestii mieszkania: „Długo wtedy rozmawialiśmy. Wyznał mi, że potrzebuje osoby, z którą stworzy trwałą relację. A to oznacza też kredyt. Okazałam się na taki model za mało wypłacalna”. Kolejny związek również się rozpada – tym razem Kamila trafia na mężczyznę, który właśnie kupił mieszkanie i wziął na nie pół miliona kredytu. W rozmowie ze Springerem wspomina tego partnera następująco:

A jak nam się ułoży, to cię do tego mieszkania dopiszę i będziemy sobie spłacać razem” – rzucił.

– Powiedziałam mu, że ja o kredycie jakoś nie marzę.

– I co zrobił?

– Podziękował mi.

Kamila znów zostaje sama, a ponieważ traci pracę, musi przenieść się do małej piwnicy, którą udaje się jej wynająć jako lokal użytkowy, oficjalnie bez możliwości noclegu. Kobieta decyduje się tam zamieszkać, ponieważ na nic innego jej nie stać.

A teraz najważniejsze pytanie. Chcesz wziąć kredyt na 40 lat? (fot. Pexels.com CC0)

A teraz najważniejsze pytanie. Chcesz wziąć kredyt na 40 lat? (fot. Pexels.com CC0)

Historia bohaterki „13 pięter” nie nastraja mnie optymistycznie. Skoro – podobnie jak Kamila – nie marzę o kredycie, muszę liczyć się z krytyką nie tylko osób postronnych, ale też i potencjalnych partnerów. Zaczynam się zastanawiać, czy, obok zainteresowania małżeństwem i dziećmi, profile w serwisach randkowych nie powinny zacząć uwzględniać informacji o stosunku do kredytów hipotecznych…

Co ciekawe, książka Springera wydaje się jedyną publikacją, która dość szeroko porusza problemy mieszkaniowe polskich singielek. Oprócz historii Kamili można w niej jeszcze przeczytać opowieść Pauliny. Kobieta jest już po trzydziestce i marzy o kawalerce, ale za mało zarabia, by stać ją było na kredyt hipoteczny. W rezultacie ciągle mieszka z mamą, co nie jest niczym nietypowym, bo – jak pisze Springer – czterdzieści trzy procent Polaków między dwudziestym piątym a trzydziestym czwartym rokiem życia mieszka dziś z rodzicami. Choć problem dotyka całego pokolenia, to intryguje mnie, jak bardzo rozpowszechniony jest wśród polskich singielek. Dane na ten temat niestety nie istnieją, przez co trudno powiedzieć, czy rację mają ci, którzy twierdzą, że Polki wyprowadzają się od rodziców dopiero wtedy, gdy znajdują stałego partnera i decydują się założyć własne rodziny. Jest to dość popularny pogląd na temat życia młodych kobiet w naszym kraju – kiedy przeglądam internet, odnoszę wrażenie, że panaceum na problemy mieszkaniowe każdej Polki jest jedno: to związek z mężczyzną. Bez niego wyprowadzka „na swoje” jest nie tylko niemożliwa ze względów finansowych, lecz również zupełnie bezsensowna.

Taki schemat myślenia można dostrzec chociażby w tekście Krzysztofa Majaka, który ukazał się w lutym na portalu natemat.pl i opisuje sytuację 30-latków mieszkających z rodzicami. Dziennikarz komentuje historię jednej ze swoich bohaterek następująco:

Ewa nie ma zamiaru mieszkać z rodzicami do końca życia. Jest singielką i gdy tylko spotka mężczyznę swojego życia, zapewne opuści dom i założy swoją rodzinę. Do tej pory nie ma zamiaru wydawać wszystkich oszczędności na wynajem mieszkania, w którym nie będzie miała do kogo się odezwać.

Co ma robić kobieta, która nie spotkała „mężczyzny swojego życia”, a chce mieszkać sama? Mam wrażenie, że tego rodzaju pytanie jest ignorowane zarówno w tekście z natemat.pl, jak i w polskiej prasie kobiecej. Być może dziennikarze zgodnie zakładają, że żadna kobieta nie pali się do opuszczania rodzinnego domu, jeśli oznaczałoby to, że trafi do „mieszkania, w którym nie będzie miała do kogo się odezwać”. W kolorowych magazynach tematykę mieszkaniową załatwiają więc rubryki poświęcone urządzaniu wnętrz. Ze świecą szukać natomiast artykułów o problemach Polek, które nie bardzo mają co urządzać, ponieważ nie dysponują samodzielnymi mieszkaniami. W 2013 roku pisze o nich na łamach „Wysokich Obcasów” Paulina Reiter, ale generalnie singielkom bez mieszkań nie poświęca się w prasie kobiecej większej uwagi. Radę dla kobiet takich jak ja znajduję więc nie w tekście dziennikarskim, lecz na popularnym blogu, którego autorka proponuje „Listę rzeczy, które powinna zrobić singielka”. Nadine Lu pisze, co następuje:

Znajdź sobie nowe marzenia – te o zaręczynach i wspólnym mieszkaniu w centrum Krakowa są już nieaktualne. W pojedynkę na sto procent nie znajdziesz kawalerki w dobrej cenie, a poza tym to byłoby na tyle smutne, że nawet nie warto próbować (musiałabyś dokupić kota, bo kawalerka to trochę za dużo dla jednej studentki). Lepiej zamieszkaj z przyjaciółkami i korzystaj z życia studenckiego na maksa.

Czy marzenie o taniej kawalerce do wynajęcia jest naprawdę tak nierealne, że polskiej singielce nie pozostaje nic, jak tylko je porzucić? Czy bez mężczyzny u boku nie ma co myśleć o samodzielnym mieszkaniu?

Dlaczego wybieram najem zamiast kredytu hipotecznego? (na marginesie książki „Wynajęcie” Natalii Fiedorczuk)

Ostatnio coraz częściej w rozmowach z moimi rówieśnikami (czyli osobami w wieku około 27 lat) pojawia się temat kredytów hipotecznych. Bez kredytów nieruchomości kupują naprawdę nieliczni i w 100% przypadków są to zakupy finansowane nie z własnej kieszeni, lecz z kieszeni bardzo majętnych i hojnych rodziców. Przytłaczająca większość moich znajomych takich rodziców nie ma, więc nadzieje o własnym lokum pozostaje im wiązać z uzyskaniem kredytu hipotecznego. W czasach kryzysu i umów śmieciowych mało kto oceniany jest przez banki jako godny kredytu, przez co moi znajomi rozmawiają nie o zdolności kredytowej, ale o jej braku. Brak ten odczuwany jest przez nich jako dotkliwy, bo uniemożliwia realizację marzenia o własnym domku i „byciu na swoim”. Co pozostaje? Albo mieszkanie z rodzicami, albo najem. Oba te rozwiązania postrzegane są przez moich znajomych jako tymczasowe i wysoce niesatysfakcjonujące. Dla mnie jednak najem jest rozwiązaniem optymalnym przynajmniej na najbliższe kilka lat, podczas gdy od kredytu hipotecznego chcę się do końca życia trzymać z daleka. Dlaczego?

Po pierwsze zależy mi na wolności i mobilności. Bardzo odpowiada mi to, że nie mam zbyt wysokich regularnych wydatków i nie muszę planować kolejnych kilkunastu lat życia pod kątem regularnego spłacania rat kredytu. Jeśli więc pewnego dnia stwierdzę, że chcę zawiesić działalność gospodarczą i wyjechać w dłuższą podróż, to zobowiązania wobec banku nie będą stały mi na przeszkodzie. Kredyt nie będzie mnie uziemiał, dzięki czemu łatwiej będzie mi podejmować decyzje ryzykowne finansowo (jak tę o zawieszeniu działalności). Oczywiście łatwiej będzie mi się też przeprowadzać, bo nie będę musiała martwić się, jak upłynnić nieruchomość obciążoną kredytem (co pewnie nie należy do najłatwiejszych).

Czy przedkładanie wolności i mobilności nad bycie na swoim to oznaka niedojrzałości? Dla mnie nie, bo bardziej niedojrzałym wydaje mi się lekkomyślne branie kredytu bez dokładnej analizy własnej sytuacji finansowej czy bliższego przyjrzenia się sytuacji na rynku nieruchomości. Chyba jednak większość polskiego społeczeństwa inaczej zapatruje się na kwestię związku między dojrzałością a dążeniem do posiadania nieruchomości (nawet za cenę kredytu). Badania polskich socjologów jasno pokazują, że w umysłach Polaków wejście w dorosłość jest ściśle powiązane z przejściem „na swoje”. Powszechnie uważa się w naszym kraju, że człowiek staje się dojrzały, kiedy uzyskuje status właściciela nieruchomości. Tak jasno wynika z badań omówionych w jedynej chyba polskiej książce poświęconej najmowi mieszkań jako zjawisku socjologicznemu: tomowi „Wynajęcie” Natalii Fiedorczuk.

images

Warto sięgnąć do dwóch ostatnich esejów zamieszczonych w „Wynajęciu”, gdzie autorzy (poznańscy socjologowie) przytaczają fragmenty wypowiedzi Polaków na temat najmu. Z wypowiedzi tych wypływa następujący wniosek (M. Skowrońska, „Wynajmowane i własne”, w: N. Fiedorczuk, Wynajęcie, s. 134-135):

kupno mieszkania na własność traktowane jest jako naturalne przejście do dorosłości i wstąpienie do grona normalnego społeczeństwa (…). Tym, co przystoi młodzieży, w przeciwieństwie do osób, które założyły już własną rodzinę, jest tymczasowość (prowizorka, na przykład rzeczy w kartonach), ciasnota (przez pewien czas można ją znieść), meble z przypadku i niestandardowy układ mebli (brak sofy, kanapy, zamykanych szaf i szafek). (…) Te właśnie cechy wiążą się z wynajmem. Założenie rodziny, stanowiące akces do dorosłości, jest kluczowym momentem biograficznym, sytuacją nieodwołalnego przekroczenia granicy („te lata już minęły”) – za tą granicą obowiązują zupełnie inne zasady. Dofinansowany przez rząd program kredytowy „Rodzina na swoim” znakomicie ilustruje tę tendencję. Jak rodzina – to na swoim; lepsze ciasne, ale własne, na kredyt, ale nie ładujesz pieniędzy w kieszeń właściciela i wiesz, że to twoje.

Lektura „Wynajęcia” dość skutecznie zniechęca do wynajmowania mieszkań. Ponieważ autorzy esejów są socjologami i relacjonują opinie dominujące w społeczeństwie, w ich tekstach znaleźć można przede wszystkim krytykę najmu jako rozwiązania podrzędnego w stosunku do posiadania na własność. Z książki wyłania się więc obraz najemcy jako niedojrzałego, ubogiego nieudacznika, zmuszonego zamieszkiwać przestrzeń, o której nie może samodzielnie decydować. W oczach społeczeństwa najemca to człowiek z definicji nieszczęśliwy, ponieważ w wynajmowanym mieszkaniu nie może poczuć się „u siebie”. Zadomowienie uniemożliwia mu ogrom przedmiotów pozostawionych na miejscu przez właściciela mieszkania. Przedmioty te są często stare i byle jakie, a najemca nie może nic z nimi zrobić, bo właściciel nie zgadza się, żeby je wyrzucić czy chociażby przesunąć. Taki obraz najmu budują z jednej strony eseje zamieszczone w „Wynajęciu”, a z drugiej towarzyszące tekstom zdjęcia, które zostały dobrane w sposób bardzo tendencyjny. Ponieważ pomysłodawczyni tomu, Natalia Fiedorczuk, ściągnęła z internetu fotografie wyłącznie najbrzydszych mieszkań na wynajem, oglądający je czytelnik nie może oprzeć się wrażeniu, że mieszkania na wynajem to praktycznie zawsze przestrzenie brzydkie i przytłaczające. Czy tak jednak jest rzeczywiście? Czy najem to naprawdę nieopłacalne rozwiązanie wybierane wyłącznie przez ludzi niedojrzałych i niezaradnych życiowo?

Tak według książki Natalii  Fiedorczuk wygląda typowe mieszkanie na wynajem.

Tak według książki Natalii Fiedorczuk wygląda typowe mieszkanie na wynajem.

By odpowiedzieć w miarę wiarygodnie na to pytanie, trzeba przyjrzeć się rynkowi nieruchomości oraz znaleźć dane liczbowe, które potwierdzałyby, że najem istotnie opłaca się mniej niż zakup mieszkania. Bez takich danych przedkładanie zakupu nad najem nie jest wcale oczywiste i wydaje się być motywowane bardziej mitem „bycia na swoim” niż staranną analizą opłacalności zakupu i najmu. Jak się okazuje, wielu osobom decydującym się na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego taka staranna analiza nie jest potrzebna. Przyjmują za pewnik, że zakup opłaca się bardziej. Socjolog, Mikołaj Lewicki, tak relacjonuje badania przeprowadzone na Polakach z kredytem hipotecznym (cytat za “Zielonymi wiadomościami”):

W naszych rozmowach pytaliśmy o relacje między wynajmowaniem a kupnem mieszkania i bardzo rzadko zdarzało się, że ludzie mają to ułożone od strony kalkulacyjnej, że np. wiedzą, że rata kredytowa jest mniejsza niż wynajmowanie mieszkania. Kiedy dopytywaliśmy o obecne koszty najmu, operowali cenami sprzed paru lat. Ludzie z hipoteką nie traktują mieszkania jako towaru. Ważne jest moralne zaangażowanie we własność. Zawsze padało to zdanie, że lepiej jest mieć swoje, niż płacić komuś. Nie pojawiał się taki punkt widzenia, że ktoś chce być mobilny, i nie chce brać na siebie zobowiązania, które będzie go uziemiać. Bo kredyt oczywiście uziemia…

Jak więc wygląda najem mieszkania od strony kalkulacyjnej? Czy rzeczywiście nierozsądnie jest „płacić komuś” zamiast „być na swoim”? Bardzo ciekawe wyliczenia znalazłam na blogu W domach z betonu, którego autor odpowiada m.in. na pytanie „Czy wynajmując mieszkanie napychamy kieszeń właścicielowi?” Z jego starannych i przekonujących analiz wynika, że w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości zakup mieszkania jest nieopłacalny ze względu na perspektywę wzrostu wysokości stóp procentowych (a tym samym kosztowności kredytu) przy jednoczesnej perspektywie spadku wartości zakupionej nieruchomości. Tym samym potwierdza się moje przeczucie, że zaciąganie kredytu na 200 tysięcy po to, by kupić od dewelopera kawalerkę za 7 tysięcy za metr jest niczym więcej jak wyrzucaniem pieniędzy w błoto.

Rozsądniej jest wynajmować i w międzyczasie odkładać na ewentualny zakup nieruchomości w momencie, gdy ceny spadną do rozsądnego poziomu. Odkładanie pieniędzy jest możliwe, ponieważ najem staje się powoli coraz tańszy. Podaż na rynku nieruchomości na wynajem stale rośnie, a (jak wyjaśnia autor bloga W domach z betonu w świetnym wpisie „Luźne dywagacje na temat wynajmu mieszkań”) rosnącej podaży zacznie niebawem towarzyszyć wyraźny spadek popytu. Tym samym powinno wkrótce dojść do znacznego spadku cen. Nie mogę się tego doczekać, bo absurdalnym stanem rzeczy wydaje mi się to, że najem mieszkania jest ciągle droższy np. we Wrocławiu niż w wielu niemieckich miastach (informacja za Gazetą Wyborczą).

Choć ceny nieruchomości na wynajem nie są jeszcze w pełni satysfakcjonujące, to jedno udało się już osiągnąć. Na rynku podaż jest na tyle duża, że najemcy nie muszą decydować się na wynajmowanie mieszkań zapchanych bibelotami należącymi do właścicieli. Mogą przebierać w ofertach mieszkań nieumeblowanych lub umeblowanych w podstawowe sprzęty. Mieszkania pokazane na zdjęciach w „Wynajęciu” stają się w rezultacie coraz mniejszym ułamkiem rynku nieruchomości. W miarę jak rośnie podaż mieszkań na wynajem, coraz częściej to najemcy, a nie wynajmujący, dyktują warunki dotyczące wyposażenia i umeblowania. Najemcy stopniowo wychodzą więc z pozycji petentów, którzy muszą potulnie dostosowywać się do przestrzeni stworzonych przez wynajmujących.

Mam nadzieję, że stopniowo najemcom uda się też pozbyć opinii niedojrzałych nieudaczników. Na taką bowiem opinię żaden człowiek nie zasługuje tylko z tego powodu, że nie chce wikłać się w kredyty opiewające na setki tysięcy złotych.

Źródło zdjęcia: Gazeta Wyborcza

Fundusz Mieszkań na Wynajem – złudne nadzieje o tanim najmie

Na głównej stronie portalu gazeta.pl można dziś znaleźć linka do artykułu o bardzo optymistycznym tytule: “Firmy z zagranicy zainwestują w budowę czynszówek“. Wynika z niego, że już niedługo na polski rynek wejdą zagraniczne fundusze inwestycyjne po to, by kupować nieruchomości, a następnie oferować je na wynajem. Szlak tym funduszom ma przetrzeć Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jeszcze w tym roku zostanie utworzony przez jedyny w Polsce bank państwowy, Bank Gospodarstwa Krajowego. Fundusz otrzyma środki z budżetu państwa i będzie kupować za nie mieszkania, które wzbogacą rynek mieszkań na wynajem. Mieszkania z Funduszu mają być tanie, ponieważ, jak twierdzi autor artykułu z gazeta.pl:

Założenie jest takie, że fundusz zadowoli się roczną stopą zwrotu na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości. Oznaczałoby to, że przyszli najemcy zapłacą czynsz wyższy niż w czynszówkach komunalnych (przeciętnie 5-10 zł za m kw.), ale niższy od rynkowego (nawet 30-40 zł za metr lub więcej).

Czy należy więc cieszyć się, że dzięki rządowej inicjatywie wreszcie doczekamy się tanich mieszkań na wynajem? Szczerze w to wątpię, ponieważ:

1) Jak informuje gazeta.pl, “fundusz będzie działał na zasadach rynkowych”. Oznacza to, że nie będzie żadnych ustalonych przez rząd ograniczeń dot. wysokości czynszu czy ceny transakcyjnej mieszkań kupowanych od dewelopera. Początkowo krążyły pogłoski, że czynsze pobierane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem nie będą mogły przekraczać pułapu 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (ustalanej przez wojewodów dla poszczególnych województw). Teraz jednak nie mówi się już o 4% wartości odtworzeniowej lokalu, ale o 4% wartości nieruchomości, przy czym nie jest to żaden limit, ale wartość, która może się zmienić w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości. Obecnie średnia roczna stopa zwrotu z inwestycji wynosi w Polsce około 4-5 % i wszystko wskazuje na to, że Fundusz nie zadowoli się stopą niższą niż średnia. W tym samym artykule na gazeta.pl można przecież przeczytać, że docelowo “BGK wycofa się z tej inwestycji, sprzedając certyfikaty inwestycyjne funduszu.” Oczywiście, żeby mieć go komu sprzedać, trzeba będzie najpierw postarać się o niezłe wyniki finansowe.

2) Dyrektor Departamentu Inwestycji Kapitałowych Banku Gospodarstwa Krajowego, Piotr Kuszewski, przyznaje, że Fundusz Mieszkań na Wynajem nie powstaje po to, by doprowadzić do spadku cen na rynku najmu. Kiedy dziennikarka portalu wGospodarce.pl pyta go, czy celem istnienia Funduszu jest obniżenie cen mieszkań na wynajem, Kuszewski odpowiada:

Nie. Absolutnie nie jest to naszym celem. Mamy świetną okazję do zainwestowania pieniędzy, które zostały nam powierzone. Wchodzimy w pewnego rodzaju niszę na rynku nieruchomości, w normalny, rynkowy, komercyjny sposób i w zgodzie z misją banku. Fundusz zainwestuje w budynki gotowe do zamieszkania. Trzeba podkreślić, że będą to całe budynki. Następnie wynajmiemy je po cenach zgodnych z założeniami funduszu, to znaczy dających odpowiedni zysk.

Liczyć będzie się zysk, a dążenie do obniżenia ceny mieszkań nie będzie miało najmniejszego znaczenia dla strategii inwestycyjnej. Kuszewski twierdzi, że Fundusz nie postawi sobie za cel kupowania mieszkań tanich. Jeśli najemcy będą gotowi zapłacić więcej, to Fundusz zainwestuje w droższe mieszkania w lepszych lokalizacjach:

Nigdy nie deklarowaliśmy maksymalnej ceny metra kwadratowego, jaką jesteśmy gotowi zapłacić. Chcemy wypracować pewną stopę zwrotu, co oznacza, że jeśli ocenimy na podstawie raportów rynkowych, że istnieje zainteresowanie lokalami w centrum miasta i nasi potencjalni klienci są gotowi zapłacić odpowiednio wyższą stawkę za wynajmowanie mieszkania w centrum miasta, to nie widzę problemu, żeby fundusz zainwestował w centrum miasta. Tak samo infrastruktura determinuje gotowość potencjalnych najemców do zapłacenia pewnej stawki czynszu. To wszystko jest gra rynkowa i efekt kalkulacji ekonomicznej, która z jednej strony wpływa na możliwość kupienia takiej nieruchomości, a z drugiej strony na popyt wśród potencjalnych najemców.

Czy znajdą się chętni na takie droższe mieszkania? Możliwe, że tak, jeśli działania Funduszu doprowadzą do wzrostu cen mieszkań na sprzedaż. Taki wzrost cen jest dość prawdopodobny, bo zakupy dokonywane przez Fundusz będą oznaczały wzrost popytu na mieszkania. Kiedy mieszkania na sprzedaż zdrożeją, to osoby, które nie będą już mogły pozwolić sobie na kupno własnego M, zdecydują się (chcąc nie chcąc) na wynajem. I wynajmą nawet mieszkania droższe, jeśli najem będzie mimo wszystko trochę tańszy niż kupno mieszkania. Dla Kuszewskiego jest to dość optymistyczny scenariusz, ponieważ oznacza więcej klientów i większe zyski dla Funduszu:

Można wierzyć, że gdy pojawia się większy popyt przy tej samej podaży, cena zgodnie z teorią ekonomii powinna pójść w górę. Wyobraźmy sobie jednak, że pojawia się inwestor, który ma określoną stopę zwrotu, 4%. Kupuje on mieszkania i je wynajmuje, a cała reszta potencjalnych kupców ma do wyboru: albo wynająć mieszkanie u tego inwestora, albo je kupić z pozostałej części zasobu. Jeśli cena tych pozostałych mieszkań zacznie gwałtowanie rosnąć, lepiej skorzystać z propozycji najmu, bo będzie to po prostu tańsze. A to oznacza, że istnieje naturalna bariera wzrostu cen.

Pewnie taka bariera rzeczywiście istnieje, ale wydaje mi się, że ceny i tak wzrosną. Bo jeśli lokator będzie między młotem a kowadłem w postaci dewelopera z mieszkaniami na sprzedaż i inwestora z mieszkaniami na wynajem, to czemu deweloper i inwestor mieliby nie podnieść wspólnie cen, a tym samym podwyższyć swoje stopy zwrotu do na przykład 6 czy 7%? W końcu będą działać na wolnym rynku…

3. Nie widzę większej szansy na to, żeby mieszkania na wynajem staniały. Jeśli rzeczywiście wzrosną ceny mieszkań na sprzedaż i zwiększy się popyt na mieszkania na wynajem, to, w najlepszym wypadku, ceny mieszkań na wynajem utrzymają się na dzisiejszym poziomie. Wygląda więc na to, że Fundusz Mieszkań na Wynajem nie służy interesom osób szukających taniego lokum. Jest to raczej pompowanie publicznych pieniędzy w branżę deweloperską pod przykrywką programu wsparcia tańszego mieszkalnictwa. Tak ideę Funduszu Mieszkań na Wynajem ocenia zresztą Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. W wypowiedzi dla Polskiego Radia stwierdza:

Wszyscy wiemy, że na rynku nowych mieszkań jest dużo. Więc może być to ukryta forma wsparcia branży deweloperskiej.

Deweloperzy skorzystają, a ja, jako szary podatnik, muszę pogodzić się z myślą, że programy rządowe służą wielu innym osobom, ale akurat nie mnie. Pozostaje tylko westchnąć za internautą ~thinkbrain z portalu bankier.pl:

Mnie już ręce opadają. Jak słusznie tutaj zauważono, za pieniądze podatników kupią lub wybudują lokale, które następnie wynajmą (na pewno nie wszystkim), ale podatnikom.
Po prostu sam bym tego lepiej nie wymyślił. A ilu ludzi, kolegów itp. maści cwaniaków się przy tym obłowi. Gdyby jeszcze ceny najmu były konkurencyjne, ale nie będą. Jeśli chcą 4% netto z inwestycji, to chcą tyle ile chce rynek. Więc nawet nie będzie taniej. Wszystko jak zwykle ustawione. Gdybym tylko miał wybór i mógł nie płacić podatków.

No właśnie. Człowiek aż zaczyna się zastanawiać, czy nie przenieść rezydencji podatkowej do innego kraju, gdzie wpływy z podatków nie są topione w tak dziwaczne twory jak Fundusz Mieszkań na Wynajem.