Tag Archives: program rządowy

Fundusz Mieszkań na Wynajem – złudne nadzieje o tanim najmie

Na głównej stronie portalu gazeta.pl można dziś znaleźć linka do artykułu o bardzo optymistycznym tytule: “Firmy z zagranicy zainwestują w budowę czynszówek“. Wynika z niego, że już niedługo na polski rynek wejdą zagraniczne fundusze inwestycyjne po to, by kupować nieruchomości, a następnie oferować je na wynajem. Szlak tym funduszom ma przetrzeć Fundusz Mieszkań na Wynajem, który jeszcze w tym roku zostanie utworzony przez jedyny w Polsce bank państwowy, Bank Gospodarstwa Krajowego. Fundusz otrzyma środki z budżetu państwa i będzie kupować za nie mieszkania, które wzbogacą rynek mieszkań na wynajem. Mieszkania z Funduszu mają być tanie, ponieważ, jak twierdzi autor artykułu z gazeta.pl:

Założenie jest takie, że fundusz zadowoli się roczną stopą zwrotu na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości. Oznaczałoby to, że przyszli najemcy zapłacą czynsz wyższy niż w czynszówkach komunalnych (przeciętnie 5-10 zł za m kw.), ale niższy od rynkowego (nawet 30-40 zł za metr lub więcej).

Czy należy więc cieszyć się, że dzięki rządowej inicjatywie wreszcie doczekamy się tanich mieszkań na wynajem? Szczerze w to wątpię, ponieważ:

1) Jak informuje gazeta.pl, “fundusz będzie działał na zasadach rynkowych”. Oznacza to, że nie będzie żadnych ustalonych przez rząd ograniczeń dot. wysokości czynszu czy ceny transakcyjnej mieszkań kupowanych od dewelopera. Początkowo krążyły pogłoski, że czynsze pobierane przez Fundusz Mieszkań na Wynajem nie będą mogły przekraczać pułapu 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (ustalanej przez wojewodów dla poszczególnych województw). Teraz jednak nie mówi się już o 4% wartości odtworzeniowej lokalu, ale o 4% wartości nieruchomości, przy czym nie jest to żaden limit, ale wartość, która może się zmienić w zależności od sytuacji na rynku nieruchomości. Obecnie średnia roczna stopa zwrotu z inwestycji wynosi w Polsce około 4-5 % i wszystko wskazuje na to, że Fundusz nie zadowoli się stopą niższą niż średnia. W tym samym artykule na gazeta.pl można przecież przeczytać, że docelowo “BGK wycofa się z tej inwestycji, sprzedając certyfikaty inwestycyjne funduszu.” Oczywiście, żeby mieć go komu sprzedać, trzeba będzie najpierw postarać się o niezłe wyniki finansowe.

2) Dyrektor Departamentu Inwestycji Kapitałowych Banku Gospodarstwa Krajowego, Piotr Kuszewski, przyznaje, że Fundusz Mieszkań na Wynajem nie powstaje po to, by doprowadzić do spadku cen na rynku najmu. Kiedy dziennikarka portalu wGospodarce.pl pyta go, czy celem istnienia Funduszu jest obniżenie cen mieszkań na wynajem, Kuszewski odpowiada:

Nie. Absolutnie nie jest to naszym celem. Mamy świetną okazję do zainwestowania pieniędzy, które zostały nam powierzone. Wchodzimy w pewnego rodzaju niszę na rynku nieruchomości, w normalny, rynkowy, komercyjny sposób i w zgodzie z misją banku. Fundusz zainwestuje w budynki gotowe do zamieszkania. Trzeba podkreślić, że będą to całe budynki. Następnie wynajmiemy je po cenach zgodnych z założeniami funduszu, to znaczy dających odpowiedni zysk.

Liczyć będzie się zysk, a dążenie do obniżenia ceny mieszkań nie będzie miało najmniejszego znaczenia dla strategii inwestycyjnej. Kuszewski twierdzi, że Fundusz nie postawi sobie za cel kupowania mieszkań tanich. Jeśli najemcy będą gotowi zapłacić więcej, to Fundusz zainwestuje w droższe mieszkania w lepszych lokalizacjach:

Nigdy nie deklarowaliśmy maksymalnej ceny metra kwadratowego, jaką jesteśmy gotowi zapłacić. Chcemy wypracować pewną stopę zwrotu, co oznacza, że jeśli ocenimy na podstawie raportów rynkowych, że istnieje zainteresowanie lokalami w centrum miasta i nasi potencjalni klienci są gotowi zapłacić odpowiednio wyższą stawkę za wynajmowanie mieszkania w centrum miasta, to nie widzę problemu, żeby fundusz zainwestował w centrum miasta. Tak samo infrastruktura determinuje gotowość potencjalnych najemców do zapłacenia pewnej stawki czynszu. To wszystko jest gra rynkowa i efekt kalkulacji ekonomicznej, która z jednej strony wpływa na możliwość kupienia takiej nieruchomości, a z drugiej strony na popyt wśród potencjalnych najemców.

Czy znajdą się chętni na takie droższe mieszkania? Możliwe, że tak, jeśli działania Funduszu doprowadzą do wzrostu cen mieszkań na sprzedaż. Taki wzrost cen jest dość prawdopodobny, bo zakupy dokonywane przez Fundusz będą oznaczały wzrost popytu na mieszkania. Kiedy mieszkania na sprzedaż zdrożeją, to osoby, które nie będą już mogły pozwolić sobie na kupno własnego M, zdecydują się (chcąc nie chcąc) na wynajem. I wynajmą nawet mieszkania droższe, jeśli najem będzie mimo wszystko trochę tańszy niż kupno mieszkania. Dla Kuszewskiego jest to dość optymistyczny scenariusz, ponieważ oznacza więcej klientów i większe zyski dla Funduszu:

Można wierzyć, że gdy pojawia się większy popyt przy tej samej podaży, cena zgodnie z teorią ekonomii powinna pójść w górę. Wyobraźmy sobie jednak, że pojawia się inwestor, który ma określoną stopę zwrotu, 4%. Kupuje on mieszkania i je wynajmuje, a cała reszta potencjalnych kupców ma do wyboru: albo wynająć mieszkanie u tego inwestora, albo je kupić z pozostałej części zasobu. Jeśli cena tych pozostałych mieszkań zacznie gwałtowanie rosnąć, lepiej skorzystać z propozycji najmu, bo będzie to po prostu tańsze. A to oznacza, że istnieje naturalna bariera wzrostu cen.

Pewnie taka bariera rzeczywiście istnieje, ale wydaje mi się, że ceny i tak wzrosną. Bo jeśli lokator będzie między młotem a kowadłem w postaci dewelopera z mieszkaniami na sprzedaż i inwestora z mieszkaniami na wynajem, to czemu deweloper i inwestor mieliby nie podnieść wspólnie cen, a tym samym podwyższyć swoje stopy zwrotu do na przykład 6 czy 7%? W końcu będą działać na wolnym rynku…

3. Nie widzę większej szansy na to, żeby mieszkania na wynajem staniały. Jeśli rzeczywiście wzrosną ceny mieszkań na sprzedaż i zwiększy się popyt na mieszkania na wynajem, to, w najlepszym wypadku, ceny mieszkań na wynajem utrzymają się na dzisiejszym poziomie. Wygląda więc na to, że Fundusz Mieszkań na Wynajem nie służy interesom osób szukających taniego lokum. Jest to raczej pompowanie publicznych pieniędzy w branżę deweloperską pod przykrywką programu wsparcia tańszego mieszkalnictwa. Tak ideę Funduszu Mieszkań na Wynajem ocenia zresztą Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. W wypowiedzi dla Polskiego Radia stwierdza:

Wszyscy wiemy, że na rynku nowych mieszkań jest dużo. Więc może być to ukryta forma wsparcia branży deweloperskiej.

Deweloperzy skorzystają, a ja, jako szary podatnik, muszę pogodzić się z myślą, że programy rządowe służą wielu innym osobom, ale akurat nie mnie. Pozostaje tylko westchnąć za internautą ~thinkbrain z portalu bankier.pl:

Mnie już ręce opadają. Jak słusznie tutaj zauważono, za pieniądze podatników kupią lub wybudują lokale, które następnie wynajmą (na pewno nie wszystkim), ale podatnikom.
Po prostu sam bym tego lepiej nie wymyślił. A ilu ludzi, kolegów itp. maści cwaniaków się przy tym obłowi. Gdyby jeszcze ceny najmu były konkurencyjne, ale nie będą. Jeśli chcą 4% netto z inwestycji, to chcą tyle ile chce rynek. Więc nawet nie będzie taniej. Wszystko jak zwykle ustawione. Gdybym tylko miał wybór i mógł nie płacić podatków.

No właśnie. Człowiek aż zaczyna się zastanawiać, czy nie przenieść rezydencji podatkowej do innego kraju, gdzie wpływy z podatków nie są topione w tak dziwaczne twory jak Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Mieszkanie dla Młodych – nie dla mnie

Wiek poniżej 35 lat? Tak.

Brak własnego mieszkania? Tak.

Zdolność kredytowa? Tak.

Spełniam wszystkie warunki stawiane uczestnikom programu Mieszkanie dla Młodych, a jednak nie jestem nim zainteresowana. Dlaczego?

Przede wszystkim, musiałabym kupić nowe mieszkanie od dewelopera, co byłoby mało satysfakcjonujące, bo w mniejszym mieście miałabym bardzo ograniczony wybór. Gdybym chciała skorzystać z programu MdM w upatrzonym przez siebie mieście średniej wielkości (ok. 70 tys. mieszkańców), to decyzja byłaby prosta, ponieważ nowe mieszkania oferuje tam tylko jeden deweloper. Nie dość, że są to mieszkania w paskudnych mikroblokach (teraz nazywanych dumnie apartamentowcami), to, znając życie, ceny tych mieszkań pójdą pewnie niebawem w górę, skoro deweloper nie ma żadnej konkurencji w kategorii “mieszkania z dopłatą”.

Nie sądzę, żeby w większym mieście moja sytuacja wyglądała o wiele lepiej. Co prawda rynek pierwotny jest tam bardziej rozwinięty, ale i tak nie ma w czym wybierać, jeśli chce się mieszkać w miarę blisko centrum. Nowe mieszkania w centrum zwykle nie kwalifikują się do programu MdM; pozostają więc jedynie mieszkania na obrzeżach. Nie ma się co łudzić, że mieszkania w centrum stanieją do takiego poziomu, by kwalifikować się do programu MdM, bo różnica między ich obecną ceną rynkową a limitami w programie MdM jest zbyt duża. Zresztą deweloperzy nie widzą powodu, by obniżać ceny dobrze usytuowanych mieszkań, bo na nie i tak jest popyt. W wywiadzie dla TVN24 Józef Wojciechowski, szef warszawskiej firmy deweloperskiej J.W. Construction Holding, mówi wprost, że do programu MdM jego firma przeznacza wyłącznie mieszkania na obrzeżach stolicy, ponieważ mieszkania w centrum i bez MdM świetnie się sprzedają. Dla mnie mieszkanie na obrzeżach dużego miasta jest jednak zupełnie bez sensu, ponieważ nie chciałabym wszędzie dojeżdżać samochodem. Może i pracuję przez internet, więc odpadłby mi problem dojazdów do pracy, ale co to byłoby za mieszkanie w mieście, skoro do najbliższego dobrego sklepu spożywczego, kina czy kawiarni miałabym kilkanaście kilometrów. Wolałabym już mniejsze miasto niż takie przedmieścia, gdzie nic nie ma, bo wszystkie atrakcje skupione są w odległym centrum.

Wychodzi więc na to, że w ramach MdM mogłabym albo przepłacić za mieszkanie w mniejszym mieście, albo zdecydować się na lokum w mało atrakcyjnej dzielnicy większego miasta. I do tego wszystkiego musiałabym zaciągnąć kredyt na minimum 15 lat. Dziękuję, wolę wynajem.